Недвижимость

Земля предоставлялась в собственность, если иное не указано в документе

01.09.2006 вступил в действие Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которым Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса РФ дополнен пунктом 9.1 следующего содержания:

«Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности указанного гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается».

К сожалению, в судах общей юрисдикции некоторые положения закона читают после разъяснений Верховного Суда РФ и не всегда правильно.

В частности, в пункте 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» даны следующие разъяснения:

«Суд вправе признать за наследниками право собственности в порядке наследования на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, при условии, что наследодатель обратился в установленном порядке в целях реализации предусмотренного пунктом 9.1 (абзацы первый и третий) статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права зарегистрировать право собственности на такой земельный участок (за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность)».

Данные разъяснения некоторые суды восприняли как обязательное условие для признания права собственности за наследниками: наличие обращения наследодателя на приватизацию до смерти.

На это указал суд апелляционной инстанции по делу №20-КГ16-16 «поскольку Умаханова Х.М. при жизни не оформила право собственности на спорный земельный участок, он не может быть включён в наследственную массу».

Верховный Суд (определение от 17.01.2017), отменяя апелляционное определение, напомнил:

«Ссылки суда апелляционной инстанции на то, что в рассматриваемом споре следует руководствоваться положениями пункта 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», являются ошибочными, поскольку указанные разъяснения неприменимы к возникшим между сторонами правоотношениям. Указанным выше пунктом 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснён вопрос наследования земельного участка, предоставленного наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, или наследодателю, являвшемуся членом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, тогда как спорный земельный участок с учётом абзаца второго пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был предоставлен Умахановой Х.М. на праве собственности

В связи с этим у истца, как наследника, возникло право требовать признания за ним права собственности на спорный земельный участок».

Таким образом, Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что  если в документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.

Юрист Поликарпов Л.Н.

Учет недвижимости: оспаривание решений об отказе в кадастровом учете

На сайте Верховного Суда Российской Федерации (http://www.vsrf.ru/) опубликован «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016.

В указанном Обзоре обобщены выводы судебных инстанции по разрешению данных споров и даны разъяснения Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре).

Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что:

— с 1 декабря 2016 г. вступает в силу норма, предусматривающая обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при уполномоченном органе. При этом обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию;

— с 1 января 2017 года вступают в силу положения Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации). Со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения. Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Статья 27 названного выше закона предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

ВС РФ признал обоснованность отказов в постановке на кадастровый учет объектов, не являющихся объектами недвижимости, такими как навес для ожидания транспорта и асфальтобетонное покрытие (п. 1-2 Обзора). Первый не отвечает признакам недвижимости (прочная связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба невозможно: изготовлен в заводских условиях и крепится на бетонную площадку анкерными болтами). Второе не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (сооружения), является улучшением земельного участка.

В целом автор настоящей записи согласен с указанным подходом судов. Вместе с тем, в моей практике были случаи, когда государство сначала признает данные объекты недвижимостью (кадастровый учет, регистрация права в ЕГРП, продажа приставами с публичных торгов), а потом суды озвучивают добросовестному собственнику о том, что он купил какую-то ерунду (в спорах о праве на землю под объектом). В связи с этим, необходимо, чтобы суды последовательно взыскивали в пользу «бедолаги» убытки, в том числе с государства и муниципалитетов.

В пункте 3 Обзора со ссылкой на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать (по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы). Немного позабыто, что в свое время понятие «объект незавершенного строительства» было введено в целях налогообложения. Кроме того, бывают случаи, когда вложения в коммунальные системы и инженерные коммуникации превышают затраты на строительство торгово-развлекательный центр. В качестве примера можно привести «яму» на площади Павелецкого вокзала, которую просто закапать невозможно (экономически нецесообразно).

ВС РФ дал важные разъяснения (п. 4 Обзора) двух признаков помещения:

— «обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями»;

— «изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям».

В пунктах 5, 8 и 9 Обзора ВС РФ обратил внимание на такие объекты недвижимости как части жилого дома и земельного участка.

Пункты 6 и 7 Обзора посвящены постановке на кадастровый учет комнат в коммунальной квартире как одного объекта (имеют общую стену и не разделены).

ВС РФ особо отметил, что непредставление органом или организацией в порядке межведомственного взаимодействия документов и информации, запрошенных органом кадастрового учета, само по себе не может повлечь отказ в осуществлении государственного кадастрового учета (п. 12 Обзора).

Согласно п. 14 Обзора не допускается кадастровый учет доли, выделенной в натуре из земельного участка, сформированного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

ВС напомнил о необходимости соблюдения предельных (минимального или максимального) размеров образуемого (измененного) земельного участка (п. 15, 18 Обзора), уточнения границ земельного участка (если он не установлен, то увеличение не более 10 %) (п. 16-17 Обзора).

В пунктах 19 и 20 Обзора разъясняется порядок согласования границ земельного участка, а в пунктах 21-27 учет сведений временного характера.

Пункты 28 и 29 очередной раз напоминают о том, что спор о праве подлежит рассмотрению в исковом порядке.

Полномочия на подачу заявления о кадастровом учете разъясняются в пунктах 30-32 Обзора.

Таким образом, Верховный Суд РФ формирует единообразие судебной практики в области учета объектов недвижимости. 

Юрист Поликарпов Л.Н.

Принудительный выкуп доли квартиры возможен

В силу тех или иных обстоятельств в некоторых семьях возникает ситуация, при которой одним из собственников квартиры (доли в праве) становится лицо, не являющееся членом семьи.

Можно ли выкупить долю постороннего человека на твою квартиру?

Буквальное толкование закона (ст. 252 ГК РФ) не позволяло дать положительный ответ на этот вопрос.

Суды отказывали в таких исках, главным образом, со ссылкой на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой:

«Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».

Летом 2016 г. в защиту прав и законных интересов указанных семей встал Верховный Суд РФ.

Определениями от 14.06.2016 по делу № 31-КГ 16-3 и от 26.07.2016 по делу № 18-КГ 16-65 Верховный Суд РФ указал на возможность принудительного выкупа незначительной доли в праве на квартиру, если выдел доли в натуре невозможен, и собственник доли фактически не пользуется (не проживает) квартирой.

Из Определения от 26.07.2016 следует:

«В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Таким образом, с помощью расширительного толкования норм гражданского законодательства (в некоторой степени спорного) Верховный Суд РФ предоставил возможность разрешить ещё одну жилищную проблему многих граждан.

Юрист Поликарпов Л.Н.

Поиск
Архивы