Земля

Как продать неприватизированный земельный участок?

Данный вопрос дошел до рассмотрения Верховного Суда РФ.

Фабула дела:

Щербакова К.И. являлась членом СТ « », в её пользовании находился земельный участок № , расположенный в пределах землепользования указанного товарищества.
28.10.14 Щербакова К.И. получила от Бузмаковой Е.А. 7000 долларов США в счёт стоимости спорного земельного участка, о чём составлена соответствующая расписка.
28.10.14 Щербаковой К.И. подано заявление об исключении её из членов СТ « » с просьбой передать находящийся в её пользовании земельный участок Бузмаковой Е.А., которая, в свою очередь, написала заявление о принятии её в члены СТ « » и о передаче ей в пользование названного земельного участка.

9.11.14 Щербакова К.И. исключена из членов товарищества, Бузмакова ЕВ. в члены товарищества принята, в её пользование передан данный земельный участок, выдана членская книжка.

Бузмакова Е.А. обратилась в суд с иском о взыскании с Щербаковой К.И. неосновательного обогащения в связи с тем, что Щербакова К.И. не являлась собственником земельного участка и не вправе была его отчуждать, а земельный участок не прошёл процедуру межевания, не поставлен на кадастровый учёт и имеет площадь меньше оговорённой, следовательно, договор купли-продажи заключён не был, а переданная ответчику денежная сумма является его неосновательным обогащением.

Щербакова К.И. с иском не согласилась и предъявила встречные исковые требования о признании купли-продажи притворной сделкой, поскольку стороны в действительности заключили сделку по передаче членства в садовом товариществе с передачей Бузмаковой Е.А. во владение земельного участка с находящимися на нём строениями и насаждениями.

Решением Балаклавского районного суда г. Севастополя от 21.12.17 оба иска оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 29.03.18 решение суда первой инстанции отменено в части отказа Бузмаковой Е.А. в иске, в этой части принято новое решение о взыскании с Щербаковой К.И. в пользу Бузмаковой Е.А. неосновательного обогащения в размере долларов США с пересчётом по курсу Банка России на дату исполнения решения суда. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Отменяя судебные акты по делу, Верховный Суд в Определении от 22.01.2019 № 117-КГ18-51 указал следующее:

«В нарушение приведённых выше норм материального права судом апелляционной инстанции не учтено, что сторонами мог быть заключён не только договор купли-продажи, но и договор, хотя и не предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации, но и не противоречащий закону.
При толковании условий договора судом апелляционной инстанции в нарушение положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не учтено последующее поведение сторон, в частности то, что во исполнение договора, как это установлено судом, сторонами совершены согласованные действия, в результате которых Щербакова К.И. исключена из членов товарищества, Бузмакова Е.В. в члены товарищества принята, ей выдана членская книжка и в её пользование передан названный выше земельный участок с находящимся на нём имуществом, в отношении земельного участка проводятся действия по его приватизации.

Судом апелляционной инстанции также не обсуждён вопрос о том, соответствует ли заключение подобного рода договора сложившейся практике в таких правоотношениях. Вследствие невыполнения требований закона о толковании договора суд апелляционной инстанции не выяснил действительной общей воли сторон с учётом цели договора, не принял во внимание все соответствующие обстоятельства, последующее поведение сторон, ограничился формальным выводом о том, что Щербакова К.И. собственником земельного участка не являлась.

Взыскивая с Щербаковой К.И. полученные по договору денежные средства, суд апелляционной инстанции не учёл, что в результате такого решения Щербакова К.И. лишается как имущества — земельного участка со строениями и насаждениями, переданного Бузмаковой Е.А., — так и полученных за это имущество денежных средств, в то время как у Бузмаковой Е.А. во владении осталось названное имущество и в её пользу взысканы денежные средства.
Кроме того, сославшись на положения части 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о рассмотрении дела в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не рассматривал доводы встречного иска Щербаковой К.И. по мотивам того, что решение суда первой инстанции в части отказа в его удовлетворении не обжаловано.
Отказываясь рассматривать встречные требования Щербаковой К.И., суд апелляционной инстанции не учёл неразрывную взаимосвязь этих исков и того, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении иска Бузмаковой Е.А. исключал для Щербаковой К.И. необходимость обжаловать решение в части отказа в удовлетворении встречного иска, при этом
встречные требования о признании договора купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей соглашение о передаче прав члена садового товарищества с передачей во владение земельного участка с находящимся на нём имуществом, не предполагали применения каких-либо последствий в виде возврата полученного по сделке и являлись по существу возражениями на иск о возврате неосновательного обогащения».

Таким образом, Верховный Суд (несмотря на ст. 209 ГК РФ — право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику) допустил возможность оборота неприватизированного земельного участка.

Юрист Поликарпов Л.Н.

Земля предоставлялась в собственность, если иное не указано в документе

01.09.2006 вступил в действие Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которым Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса РФ дополнен пунктом 9.1 следующего содержания:

«Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности указанного гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается».

К сожалению, в судах общей юрисдикции некоторые положения закона читают после разъяснений Верховного Суда РФ и не всегда правильно.

В частности, в пункте 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» даны следующие разъяснения:

«Суд вправе признать за наследниками право собственности в порядке наследования на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, при условии, что наследодатель обратился в установленном порядке в целях реализации предусмотренного пунктом 9.1 (абзацы первый и третий) статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права зарегистрировать право собственности на такой земельный участок (за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность)».

Данные разъяснения некоторые суды восприняли как обязательное условие для признания права собственности за наследниками: наличие обращения наследодателя на приватизацию до смерти.

На это указал суд апелляционной инстанции по делу №20-КГ16-16 «поскольку Умаханова Х.М. при жизни не оформила право собственности на спорный земельный участок, он не может быть включён в наследственную массу».

Верховный Суд (определение от 17.01.2017), отменяя апелляционное определение, напомнил:

«Ссылки суда апелляционной инстанции на то, что в рассматриваемом споре следует руководствоваться положениями пункта 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», являются ошибочными, поскольку указанные разъяснения неприменимы к возникшим между сторонами правоотношениям. Указанным выше пунктом 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснён вопрос наследования земельного участка, предоставленного наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, или наследодателю, являвшемуся членом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, тогда как спорный земельный участок с учётом абзаца второго пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был предоставлен Умахановой Х.М. на праве собственности

В связи с этим у истца, как наследника, возникло право требовать признания за ним права собственности на спорный земельный участок».

Таким образом, Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что  если в документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.

Юрист Поликарпов Л.Н.

Принудительный выкуп доли квартиры возможен

В силу тех или иных обстоятельств в некоторых семьях возникает ситуация, при которой одним из собственников квартиры (доли в праве) становится лицо, не являющееся членом семьи.

Можно ли выкупить долю постороннего человека на твою квартиру?

Буквальное толкование закона (ст. 252 ГК РФ) не позволяло дать положительный ответ на этот вопрос.

Суды отказывали в таких исках, главным образом, со ссылкой на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой:

«Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».

Летом 2016 г. в защиту прав и законных интересов указанных семей встал Верховный Суд РФ.

Определениями от 14.06.2016 по делу № 31-КГ 16-3 и от 26.07.2016 по делу № 18-КГ 16-65 Верховный Суд РФ указал на возможность принудительного выкупа незначительной доли в праве на квартиру, если выдел доли в натуре невозможен, и собственник доли фактически не пользуется (не проживает) квартирой.

Из Определения от 26.07.2016 следует:

«В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Таким образом, с помощью расширительного толкования норм гражданского законодательства (в некоторой степени спорного) Верховный Суд РФ предоставил возможность разрешить ещё одну жилищную проблему многих граждан.

Юрист Поликарпов Л.Н.

Поиск
Архивы