Квартиру можно потерять?

Супруги Александровы купили у Егорчева В.Я. по договору купли-продажи от 1.11.2013 квартиру  за 6 480 000 руб., 4 800 000 руб. из которых являлись средствами, полученными по кредитному договору, заключённому с ЗАО «Мосстройэкономбанк» 1.11.2013.

Егорчева Н.А. (бывшая супруга продавца) обратилась в суд с иском к Егорчеву В.Я., Александровой Е.В., Александрову Д.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании недействительным договора купли-продажи от 1.11.2013, о возложении на Управление Росреестра по г. Москве обязанности по отмене регистрации договора купли-продажи указанной квартиры, прекращении права пользования Александрова Д.В. и Александровой ЕВ. спорным жилым помещением и снятии их с регистрационного учёта.

В обоснование иска Егорчева Н.А. указала, что квартира приобретена  в период брака. 6.12.2012 брак между ней и Егорчевым В Я. прекращён. Решением Зюзинского районного суда г.Москвы от 14.08.2012 Егорчевой Н.А. отказано в удовлетворении заявленных ею исковых требований в части раздела квартиры. Определением Верховного Суда РФ от 10.12.2013 решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 14.08.2012 и определение Московского городского суда от 6.12.2012 в части отказа в удовлетворении требований Егорчевой Н.А. о признании за ней права собственности на 1/2 доли спорной квартиры отменены с принятием в этой части нового решения об удовлетворении иска Егорчевой Н.А. о признании спорной квартиры совместно нажитым имуществом супругов Егорчевых и признании права собственности на 1/2 доли квартиры. Вместе с тем, до принятия указанного судебного акта 1.11.2013 спорная квартира была продана Егорчевым В.Я. по договору купли-продажи без согласия бывшей супруги Егорчевой Н.А.

Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 15.09.2014, оставленным без изменения определением Московского городского суда от 10.07.2015, исковые требования Егорчевой Н.А. удовлетворены частично: договор купли-продажи от 1.11.2013 в части продажи Егорчевым В.Я. 1/2 доли в праве собственности на квартиру признан недействительным. С Егорчева В.Я. в пользу супругов Александровых взыскано 3 240 000 руб. с указанием на то, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации права собственности супругов Александровых на 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру. В остальной части иска Егорчевой Н.А. отказано.

Таким образом, супруги Александровы по указанным судебным актам потеряли право собственности на квартиру в связи с тем, что Егорычев В.Я. не обладал правом на отчуждение квартиры без согласия бывшей супруги Егорчевой Н.А.

Верховный Суд РФ признал, что существенные нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций (определение от 05.07.2016 № 5-КГ16-64 имеется на странице «Судебная практика»), указав следующее:

«Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Егорчевой Н.А. в части признания договора купли-продажи 1/2 доли спорной квартиры недействительным, суд первой инстанции, сославшись на положения статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что на момент заключения данного договора между Егорчевым В.Я. и супругами Александровыми у Егорчева В.Я. отсутствовало право на распоряжение всей спорной квартирой, поскольку она была приобретена в период брака, являлась совместно нажитым имуществом, и при заключении указанного договора требовалось получение согласия Егорчевой Н.А. на отчуждение принадлежащей ей доли в праве собственности на спорный объект недвижимости, что сделано не было…

Данные выводы судов нельзя признать законными, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права…

в нарушение требований пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что на момент подписания оспариваемого договора купли-продажи квартиры супругам Александровым было известно об отсутствии согласия Егорчевой Н.А. на совершение данной сделки, материалы дела не содержат…

Суды, указывая, что приобретатели квартиры должны были усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, не учли, что при подписании договора купли-продажи супругами Александровыми была получена выписка из ЕГРП от 17.09.2013, из которой усматривалось, что единственным собственником спорной квартиры являлся Егорчев В.Я. Также при проверке документов по спорной квартире Александров Д.В. и Александрова Е.В. были ознакомлены с решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 14.08.2012, которым Егорчевой Н.А. отказано в удовлетворении заявленных ею исковых требований в части раздела спорной квартиры. На копии решения суда имелась отметка о вступлении его в законную силу 6.12.2012, что заявители в силу положений части 2 статьи 13 ГПК РФ расценили как бесспорное доказательство разрешения спора о разделе имущества супругов Егорчевых и неправомерности притязания Егорчевой Н.А. в отношении 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Поскольку ни Александров Д.В., ни Александрова Е.В. лицами, участвующими в деле о разделе совместно нажитого Егорчевыми имущества, не являлись, знать о том обстоятельстве, что Егорчева Н.А. продолжает оспаривать решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 14.08.2012, подав кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, они не могли. А с учётом того, что оспариваемая сделка купли-продажи была осуществлена с использованием заёмных средств, все документы по спорной квартире также проверялись и ЗАО «Мосстройэкономбанк», и агентством ипотечного жилищного кредитования…

Кроме того, признавая недействительным заключённый между Егорчевым В.Я. и Александровыми договор купли-продажи спорной квартиры в части продажи 1/2 доли в праве собственности на спорное жилое помещение, суды не учли, что в соответствии с положениями статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Вместе с тем заявители жалоб указывают, что признание судами оспариваемой сделки недействительной в части привело к тому, что покупателям квартиры супругами Александровым фактически был навязан договор, который они не намеревались заключать, поскольку, приобретая квартиру у ответчика Егорчева В.Я., Александровы приобретали её как единый объект недвижимости для семьи из четырёх человек (с учётом двоих несовершеннолетних детей) и не имели намерения приобретать 1/2 доли в праве собственности на эту квартиру…

Данные обстоятельства судами учтены не были».

Следовательно, нельзя отнять квартиру у лиц, которые на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) не имели разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение.

Автор настоящей заметки не может не отметить тот факт, что указанную запутанную ситуацию отчасти создал Верховный Суд РФ, признав 1/2 доли в праве собственности на квартиру за Егорчевой Н.А. (разделив квартиру между бывшими супругами) 10.12.2013, т.е. на дату, когда квартира уже принадлежала Александровым.

Юрист Поликарпов Л.Н.

0 0 vote
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
Поиск
Свежие комментарии
Архивы
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x