Учет недвижимости: оспаривание решений об отказе в кадастровом учете

На сайте Верховного Суда Российской Федерации (http://www.vsrf.ru/) опубликован «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016.

В указанном Обзоре обобщены выводы судебных инстанции по разрешению данных споров и даны разъяснения Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре).

Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что:

— с 1 декабря 2016 г. вступает в силу норма, предусматривающая обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при уполномоченном органе. При этом обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию;

— с 1 января 2017 года вступают в силу положения Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации). Со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения. Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. Статья 27 названного выше закона предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

ВС РФ признал обоснованность отказов в постановке на кадастровый учет объектов, не являющихся объектами недвижимости, такими как навес для ожидания транспорта и асфальтобетонное покрытие (п. 1-2 Обзора). Первый не отвечает признакам недвижимости (прочная связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба невозможно: изготовлен в заводских условиях и крепится на бетонную площадку анкерными болтами). Второе не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (сооружения), является улучшением земельного участка.

В целом автор настоящей записи согласен с указанным подходом судов. Вместе с тем, в моей практике были случаи, когда государство сначала признает данные объекты недвижимостью (кадастровый учет, регистрация права в ЕГРП, продажа приставами с публичных торгов), а потом суды озвучивают добросовестному собственнику о том, что он купил какую-то ерунду (в спорах о праве на землю под объектом). В связи с этим, необходимо, чтобы суды последовательно взыскивали в пользу «бедолаги» убытки, в том числе с государства и муниципалитетов.

В пункте 3 Обзора со ссылкой на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать (по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы). Немного позабыто, что в свое время понятие «объект незавершенного строительства» было введено в целях налогообложения. Кроме того, бывают случаи, когда вложения в коммунальные системы и инженерные коммуникации превышают затраты на строительство торгово-развлекательный центр. В качестве примера можно привести «яму» на площади Павелецкого вокзала, которую просто закапать невозможно (экономически нецесообразно).

ВС РФ дал важные разъяснения (п. 4 Обзора) двух признаков помещения:

— «обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями»;

— «изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям».

В пунктах 5, 8 и 9 Обзора ВС РФ обратил внимание на такие объекты недвижимости как части жилого дома и земельного участка.

Пункты 6 и 7 Обзора посвящены постановке на кадастровый учет комнат в коммунальной квартире как одного объекта (имеют общую стену и не разделены).

ВС РФ особо отметил, что непредставление органом или организацией в порядке межведомственного взаимодействия документов и информации, запрошенных органом кадастрового учета, само по себе не может повлечь отказ в осуществлении государственного кадастрового учета (п. 12 Обзора).

Согласно п. 14 Обзора не допускается кадастровый учет доли, выделенной в натуре из земельного участка, сформированного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

ВС напомнил о необходимости соблюдения предельных (минимального или максимального) размеров образуемого (измененного) земельного участка (п. 15, 18 Обзора), уточнения границ земельного участка (если он не установлен, то увеличение не более 10 %) (п. 16-17 Обзора).

В пунктах 19 и 20 Обзора разъясняется порядок согласования границ земельного участка, а в пунктах 21-27 учет сведений временного характера.

Пункты 28 и 29 очередной раз напоминают о том, что спор о праве подлежит рассмотрению в исковом порядке.

Полномочия на подачу заявления о кадастровом учете разъясняются в пунктах 30-32 Обзора.

Таким образом, Верховный Суд РФ формирует единообразие судебной практики в области учета объектов недвижимости. 

Юрист Поликарпов Л.Н.

0 0 vote
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
Поиск
Свежие комментарии
Архивы
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x