Гражданское право

Колхозная аренда

Отменяя судебные акты по иску о взыскании арендной платы, Верховный Суд РФ в Определении от 26.11.20 № 306-ЭС20-12520 по делу №А49-9525/2019 указал следующее:

«Сторонами при заключении договора аренды от 14.04.2017 согласован размер арендной платы, подлежащий внесению всем собственникам земельного участка, равный 5 центнерам фуражного зерна в год на каждую долю, при этом обществу «Кургановский» в аренду 331 собственником передана 361 доля в праве на весь земельный участок.
Таким образом, определенный в названном договоре размер арендной платы в пересчете на общее количество долей равен 1 805 центнерам зерна в год за весь земельный участок (361 х 5).
В результате неоднократной смены собственников долей право собственности на 361 долю перешло к истцу и Рябовой М.С. по 1/2 прав на весь земельный участок каждому или фактически 180, 5 доли из 361 доли, определенной договором аренды. Однако поскольку по логике судов предпринимателю Баклашову К.В. и Рябовой М.С. принадлежит каждому по 1/2 доле в праве собственности, арендная плата в результате приобретения участка двумя собственниками составляет 10 центнеров зерна в год за весь участок, то есть по 5 центнеров каждому собственнику, размер арендной платы исходя из такого подхода уменьшился в 180 раз.
Заявитель кассационной жалобы обращает внимание, что, разрешая спор по настоящему делу, суды нарушили нормы материального права, поскольку пришли к неправомерному выводу об уменьшении размера арендной платы при передаче долей от первоначальных собственников третьему лицу — обществу «Герта».
По мнению предпринимателя Баклашова К.В. в нарушение статьи 617 Гражданского кодекса суд указал, что при переходе права собственности на арендованное имущество новый собственник не приобретает право на получение арендной платы в размере, полагавшемся прежнему собственнику.
Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса, переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, согласно указанным положениям пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса, предприниматель Баклашов К.В. вправе требовать от арендатора плату, изначально установленную договором аренды от 14.04.2007, в размере 5 центнеров за одну из 361 доли в праве собственности на земельный участок, то есть 902, 5 центнера, исходя из принадлежащей ему 180, 5 доли (361 доля : 2 собственника) долей в праве собственности на земельный участок».

Юрист Поликарпов Л.Н.

Приобретательная давность

Конституционный Суд России в Постановлении от 26.11.20 №48-П признал пункт 1 статьи 234 ГК Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой при решении вопроса о добросовестности владения лицом земельным участком, переданным ему прежним владельцем (гаража и земельного участка) по сделке с намерением передать свои права владельца на недвижимое имущество, не повлекшей соответствующих правовых последствий, как об условии приобретения права собственности на земельный участок по давности владения эта норма по своему конституционно-правовому смыслу не предполагает, что совершение такой сделки (в которой выражена воля правообладателя земельного участка на его отчуждение и которая была предпосылкой для возникновения владения, а в течение владения собственник земельного участка не проявлял намерения осуществлять власть над вещью) само по себе может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь (земельный участок) в силу приобретательной давности.

Юрист Поликарпов Л.Н.

Штраф за сроки извещения

Верховный Суд РФ давал разъяснения по различным аспектам одностороннего отказа от договора (см., Отказ от обязательства).

Очередное такое дело дошло до высшей судебной инстанции.

По вопросу обоснованности штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договора аренды при пролонгации его на неопределенный срок Верховный Суд в Определении от 26.11.20  № 310-ЭС20-12742 по делу № А36-13042/2018 указал следующее:

«В соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как следует из текста договоров аренды, стороны спора добровольно согласовали условие, согласно которому на арендатора возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Руководствуясь указанной нормой, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что спорные договоры, заключенные на определенный срок, исходя из фактического исполнения их условий сторонами по истечении установленного в договорах срока действия, продлены на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально. Таким образом, сохранилась обязанность арендатора, предусмотренная пунктом 2.2.15 договоров, предупредить арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении нежилых помещений, а за нарушение условий пункта 2.2.15 договора ответственность, предусмотренная пунктом 3.13″.

Юрист Поликарпов Л.Н.

Поиск
Архивы