Поликарпов Леонид Николаевич

Аренда

Верховный Суд в Определении от 19.08.25 №305-ЭС25-4276 по делу №А40-290648/2023 указал следующее:

«Согласно пункту 3.2 договора вывод о наличии воли на продление арендных отношений можно сделать при отсутствии письменного уведомления одной из сторон о прекращении арендных отношений, направленного другой стороне за 30 дней до истечения 11 месяцев аренды.
Из изложенного следует, что одна из сторон договора может отказаться от продления арендных отношений, сообщив другой стороне о решении прекратить арендные отношения в любое время, но не позднее 30 дней до истечения 11 месяцев. Юридически значимым в данном случае будет являться однозначная воля стороны, доведенная до контрагента, о прекращении арендных отношений, не изменившаяся до указанного срока, после которого договор прекращает свое действие.
Воля арендатора на прекращение арендных отношений выражена им в уведомлении, направленном арендодателю 29 декабря 2022 г. Доказательства того, что в последующем до истечения 11 месяцев срока аренды ответчик изменил свое решение, в материалах дела не имеется. Более того, ответчик 30 декабря 2022 г. освободил помещение, что не оспаривается арендодателем.
При этом ответчик при рассмотрении спора указывал на то, что направление уведомления от 29 декабря 2022 г., освобождение 30 декабря 2022 г. помещения с предложением арендодателю подписать акт приема-передачи свидетельствуют о явно выраженной им воле на отказ в пролонгации договора аренды на следующие 11 месяцев и прекращении арендных отношений по истечении указанного срока, то есть 17 июля 2023 г. В связи с этим, по мнению ответчика, направление арендодателю дополнительного уведомления об отказе в пролонгации договора аренды не требовалось.
Однако суды данный довод ответчика не учли.
По смыслу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата).
Установленная данной нормой обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2020 г. №310-ЭС19-26908, от 19 октября 2023 г. №307-ЭС23-9843).
Отсутствие на акте приема-передачи подписи арендодателя, уведомленного о намерении арендатора возвратить помещение, само по себе не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды.
Таким образом, с учетом приведенных норм права, условий договора аренды, поведения сторон и обстоятельств дела не могут быть признаны обоснованными выводы судов о том, что арендатором не реализовано в установленном порядке предусмотренное пунктом 3.2 договора право на прекращение краткосрочного договора по истечении первого срока аренды (11 месяцев), и Общество может требовать плату за помещение за период с 18 июля 2023 г. по 30 сентября 2023 г.».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 3.07.25 №308-ЭС25-999 по делу №А01-458/2023 указал следующее:

«Согласно позиции ответчика, невозвращение арендованного имущества ввиду его утраты не влечет обязанность арендатора продолжать вносить арендную плату после прекращения действия договора. Истцом определен вид обязательства — взыскание стоимости утраченного оборудования, которое ответчик должен исполнить.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В силу приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также условий заключенного сторонами договора аренды при прекращении договора аренды за арендатором сохраняется обязанность по внесению арендной платы до момента возврата арендованного имущества либо возмещения его стоимости.
По общему правилу арендатор не вносит арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В тоже время при доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.).
Взыскивая с ответчика в пользу истца убытки в виде стоимости невозвращенного оборудования, суды правомерно исходили из положений статей 15, 393, 1062, 1064 Гражданского кодекса и пунктов 3.1.4, 3.3.9, 4.5, 5.5 договора аренды.
В то же время, удовлетворяя требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2 апреля 2021 г. по 30 сентября 2023 г., суды не проверили довод ответчика о том, что уже на 19 октября 2021 г. (направление претензии) он не имел возможности пользоваться арендованным имуществом ввиду его утраты, о чем информировал арендодателя в соответствии с пунктом 3.3.9 договора.
Между тем установление обстоятельств своевременного извещения (не извещения) арендодателя о невозможности продолжения пользования арендованным оборудованием ввиду его утраты (см., Аренда цистерны при аресте), оценка действий арендатора, повлекших невозможность пользования имуществом, имеют значение для правильного определения правовой природы арендной платы, взыскиваемой после направления требования (19 октября 2021 г.) о возмещении стоимости невозвращенного оборудования, и применения норм права».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 28.05.25 №307-ЭС14-7082(15) по делу №А56-61267/2010 указал следующее:

«Регистрация договора аренды произведена 3 октября 2013 г., следовательно, не позднее указанной даты начал течь срок исковой давности для обращения лица в суд за восстановлением права, нарушенного самим фактом заключения указанной сделки.
В соответствии с действующим на момент заключения договора аренды законодательством срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, носит объективный характер, а начало его течения не зависит от осведомленности истца о нарушенном праве или надлежащем ответчике (пункт 2 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения установлены только для случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года №35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Таким образом, десятилетний объективный срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды, исчисляемый с даты совершения сделки (3 октября 2013 г.) на дату обращения управляющего Коробова К.В. в суд с настоящим заявлением (15 сентября 2024 г.) истёк.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа судом в удовлетворении заявления о признании недействительным договора аренды (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 8, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»)».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич