Поликарпов Леонид Николаевич

Аренда

Верховный Суд в Определении от 26.12.22 №305-ЭС22-18408 по делу №А40-197947/2021 указал следующее:

«Согласно пункту 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.
Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии со статьей 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.
Ставки арендной платы за землю в городе Москве, утверждены постановлением Правительства города Москвы №273-ПП от 25.04.2006 «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее — постановление Правительства Москвы №273-ПП).
Постановлением Правительства Москвы №793-ПП на департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Постановлением Правительства города Москвы от 05.11.2019 №1439-ПП (пункт 1) постановление Правительства Москвы №793-ПП признано утратившим силу.
Поскольку размер арендной платы по договору регулируется нормативными актами Правительства города Москвы, после вступления в силу постановления от 05.11.2019 №1439-ПП условие пункта 4.4 договора при расчете арендной платы по спорному договору применению не подлежит.
Исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.
Таким образом, судебная коллегия считает ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению с учетом пункта 4.4 договора после утраты законной силы постановления Правительства Москвы №793-ПП в силу нормативного характера регулирования арендной платы».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 22.12.22 №301-ЭС22-16340 по делу №А43-36650/2019 указал следующее:

«Особенность договора аренды транспортного средства с экипажем заключается в том, что по такому договору арендодатель обязан не только предоставить транспортное средство, но и оказывать услуги по его управлению и технической эксплуатации, причем таким образом, чтобы обеспечивалась нормальная и безопасная эксплуатация арендуемого средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре (статья 632, пункт 1 статьи 635 ГК РФ).
На арендодателе лежит и обязанность поддерживать надлежащее состояние транспортного средства в течение всего срока аренды, включая проведение текущего и капитального ремонтов, предоставление необходимых принадлежностей (статьи 634 ГК РФ).
Поскольку экипаж арендодателя осуществляет управление и техническую эксплуатацию, само транспортное средство всегда находится под его контролем. В силу этого, по общему правилу, закрепленному в статье 639 ГК РФ, негативные последствия, возникающие при гибели или повреждении арендованного имущества, относятся на арендодателя, если только он не докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор в соответствии с законом или договором аренды.
В рассматриваемом случае самоходный кран был поврежден по вине арендодателя (центра) в лице его единоличного исполнительного органа. Эти повреждения являлись настолько существенными, что кран полностью утратил эксплуатационные свойства, исключалась дальнейшая возможность его использования в соответствии с целями аренды, закрепленными в договоре. Сразу после аварии на стороне центра в силу статьи 634 ГК РФ возникла обязанность привести самоходный кран в надлежащее состояние или предоставить обществу другое транспортное средство для продолжения арендных отношений, а значит, именно центр обязан был обеспечить проведение ремонтных работ на месте падения, либо доставить кран в ремонтную мастерскую, либо заменить его на иной. Однако никаких мер по ликвидации последствий аварии центр не предпринял. В связи с этим общество в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ вправе было приостановить исполнение своих встречных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование самоходным краном с генератором под капотом.

Ни в рамках настоящего дела, ни в ходе рассмотрения дела №А43-21743/2017 Арбитражного суда Нижегородской области судами не был установлен факт удержания обществом самоходного крана с генератором после аварии.
При таких обстоятельствах, заявление центра о включении в реестр требований кредиторов общества платы за пользование самоходным краном с генератором под капотом, начисленной за период времени после крушения, не подлежало удовлетворению».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 25.10.22 №305-ЭС22-7353 по делу №А40-94683/2020 указал следующее:

«Конституцией Российской Федерации гарантирована защита права собственности и права на свободное использование имущества (статьи 34, 35 и 36). Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в статье 35, пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные имущественные права (постановление от 16.05.2000 №8-П).
По смыслу названных конституционных норм в истолковании Конституционного Суда Российской Федерации подлежит защите также и право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в том числе при досрочном расторжении договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона №161-ФЗ в целях, указанных в статье 3 данного Закона, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 04.10.2012 №1911-О, от 23.04.2013 №533-О, от 23.04.2015 №915-О, отсутствие непосредственно в Законе №161-ФЗ каких-либо механизмов, предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера, предусмотренных, в том числе Гражданским кодексом.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
Согласно пункту 1 статьи 15 данного Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).
В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).
Целью возмещения убытков, связанных в том числе с досрочным изъятием объекта недвижимости из аренды добросовестного арендатора, является восстановление имущественных прав арендатора. По своей правовой природе возмещение убытков носит компенсационный характер, поэтому их размер должен соответствовать размеру фактических и ожидаемых потерь арендатора от изъятия используемого им имущества. Применение принципа полного возмещения убытков диктуется необходимостью восстановить права потерпевшей стороны и обеспечить всестороннюю охрану интересов тех, кто терпит убытки.
Фирма, обосновывая заявленное по встречному иску требование о взыскании с Общества и Управления Росимущества в связи с досрочным расторжением договора аренды денежных средств, потраченных на обеспечение физической сохранности федерального здания, в том числе ремонтно-реставрационные работы, привела следующие доводы.
Условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2012, заключенного с Управлением Росимущества, предусмотрен зачет в счет арендной платы документально подтвержденных расходов арендатора на обеспечение физической сохранности арендуемого здания. В связи с проведением во исполнение и в порядке, установленном Законом №73-ФЗ и условиями договора аренды, документально подтвержденных, в том числе уполномоченным органом, ремонтно-реставрационных работ Фирма только в 2013 году получила от арендодателя предусмотренное пунктом 1 статьи 14 Закона №73-ФЗ право на компенсацию затрат в виде предоставления льготной ставки арендной платы на период действия договора (до 01.07.2028).
При досрочном расторжении договора аренды по требованию Общества Фирма, вносившая арендные платежи на протяжении всего периода после завершения реставрационных работ (с 2010 по 2021 год), утратила возможность компенсировать понесенные затраты в установленном законом порядке».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич