Поликарпов Леонид Николаевич

Аренда

Верховный Суд в Определении от 27.11.24 №304-ЭС24-12917 по делу №А27-1592/2023 указал следующее:

«В силу части 1 статьи 25.1 Закона о недрах земельные участки, в том числе лесные участки, водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр в соответствии с гражданским законодательством, земельным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством и Законом о недрах.
Пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса установлено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Из анализа приведенных норм, правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2014 г. №1314-О, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 июня 2006 г. №15737/05, следует, что горный отвод и земельный участок над ним — это самостоятельные объекты права и, обладая правом на пользование недрами в границах определенного горного отвода, обладатель лицензии не наделен правом владения, пользования, распоряжения земельными участками, расположенными в этих границах.
В этой связи лицензия на право пользования недрами является лишь основанием для последующего оформления земельного участка в целях недропользования при соблюдении определенных условий и требований, а не документом, подтверждающим правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, расположенным в границах горного отвода.
Следовательно, наличие у общества права на осуществление в границах горного отвода пользования недрами не отменяет установленный законом порядок предоставления земельного участка в аренду, а также соблюдения условий договора аренды.
В соответствии со статьей 25.2 Закона о недрах прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, осуществляется в соответствии с гражданским, земельным, водным законодательством и Законом о недрах.
Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно статье 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
В рассматриваемом деле основанием для расторжения договора аренды послужило требование арендодателя, мотивированное фактом нарушения обществом его условий, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса). Данный факт не оспаривается обществом.
В силу положений абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 22.11.24 N305-ЭС24-13688 по делу NА40-196059/2023 указал следующее:

«…если невозможность использования переданного в аренду имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (например, если использование имущества в соответствии с условиями договора или целевым назначением имущества не возможно в результате противоправных действий арендодателя), арендатор не обязан вносить арендную плату.
Если арендодатель в соответствии с условиями договора передал арендатору имущество в надлежащем виде и невозможность использования этого имущества в период действия договора возникла не по вине арендодателя и по причинам, от него независящим, в результате действий третьих лиц, арендатор как участник гражданских правоотношений, действуя разумно и добросовестно при осуществлении своих прав, при выборе способа защиты права (пункты 3 и 4 статьи 1, пункты 1 и 2 статьи 10, пункт 1 статьи 404 Гражданского кодекса), обязан уведомить об указанных обстоятельствах арендодателя, который, в свою очередь сможет реализовать право на взыскание убытков, в том числе в виде упущенной выгоды в размере не полученной от арендатора арендной платы, с лица, действия которого привели к наступлению указанных обстоятельств (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.).

…Между тем арендатор при рассмотрении спора не ссылался на исполнение им обязательства, предусмотренного пунктом 5.2 договора, и не представил доказательств уведомления арендодателя об аресте цистерны; вносил арендную плату в размере, предусмотренном договором, на основании согласованных сторонами счетов-фактур и актов, не заявляя о каких-либо разногласиях относительно платы или отсутствия предмета аренды. В деле имеется только досудебная претензия Общества от 10 июля 2023 г., направленная арендодателю через пять лет после ареста цистерны.
В случае неисполнения арендатором предусмотренного договором обязательства по уведомлению арендодателя о невозможности использовать предмет аренды, вопрос об обязании последнего возвратить арендную плату подлежит разрешению, в том числе с учетом правил, предусмотренных статьями 404 и 405 Гражданского кодекса.
Суды также не дали оценку доводу Компании о том, что Общество своими действиями способствовало ситуации, при которой использование цистерны стало невозможным по вине третьих лиц, поскольку передало цистерну в субаренду без получения письменного согласия арендодателя (пункт 1.4 договора).
С учетом приведенных норм права, условий договора аренды, поведения сторон судам при рассмотрении вопроса о возможности взыскания с арендодателя внесенной арендатором в период действия договора аренды платы за переданное в пользование имущество надлежало по результатам оценки и исследования всех представленных сторонами доказательств установить наличие или отсутствие оснований, позволяющих рассматривать полученные арендодателем денежные средства в качестве неосновательного обогащения, а также наличие оснований для возложения исключительно на арендодателя имущественной ответственности в связи с невозможностью использовать предмет аренды по причинам, от него не зависящим».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 22.10.24 №305-ЭС24-9766 по делу №А40-158682/2022 указал следующее:

«По смыслу положений статьи 665 Гражданского кодекса и статей 2, 28 Федерального закона от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» в договоре выкупного лизинга имущественный интерес лизингодателя заключается в размещении и последующем возврате с прибылью денежных средств, а имущественный интерес лизингополучателя — в приобретении предмета лизинга в собственность за счет средств, предоставленных лизингодателем, и при его содействии.
В связи с этим совокупность однородных договоров лизинга может быть признана взаимосвязанными сделками, если такие договоры объединены общей хозяйственной целью, которая заключается в предоставлении лизингодателем финансирования для обеспечения осуществления экономической деятельности лизингополучателя.
Взаимосвязанность нескольких договоров лизинга может следовать, в частности, из заключения сделок одним составом участников на одинаковых или аналогичных условиях (например, при наличии рамочного договора), из наличия в договорах условий, предусматривающих перекрестное обеспечение (возможность лизингодателя изъять для продажи предмет лизинга при неисполнении лизингополучателем обязательств по иному договору) и т.п.
Квалификация нескольких договоров лизинга в качестве взаимосвязанных создает презумпцию необходимости осуществления совокупного сальдирования (определения единой завершающей обязанности) по таким договорам в случае их досрочного расторжения, существования эффекта общности прекращения (например, возможность расторжения всех взаимосвязанных договоров при расторжении одного из них).
То есть при разрешении спора об имущественных последствиях исполнения и расторжения нескольких взаимосвязанных договоров выкупного лизинга подлежит определению совокупный сальдированный результат. Данная позиция закреплена в пункте 15 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 октября 2021 г., но не учтена судами.
При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что между сторонами последовательно 27 марта 2018 г., 10 апреля 2018 г., 14 августа 2018 г. и 14 сентября 2018 г. (два договора) заключались договоры лизинга и в целом между сторонами заключено пять договоров в отношении различных транспортных средств и самоходных машин.
По условиям названных договоров лизинга (пункт 6.10) лизингодатель имеет право объявить лизингополучателю кросс-дефолт по обязательствам лизингополучателя, вытекающим из договора, и всем иным обязательствам перед лизингодателем и/или прочими кредиторами, где под кросс-дефолтом (пункт 6.11) понимается право лизингодателя в одностороннем порядке потребовать досрочного исполнения всех или части обязательств лизингополучателя по договору и иных обязательств лизингополучателя перед лизингодателем и/или досрочного одностороннего прекращения всех или части обязательств лизингополучателя по договору и иных обязательств лизингополучателя перед лизингодателем».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич