Аренда

Убытки арендатора в досрочке

Верховный Суд в Определении от 25.10.22 №305-ЭС22-7353 по делу №А40-94683/2020 указал следующее:

«Конституцией Российской Федерации гарантирована защита права собственности и права на свободное использование имущества (статьи 34, 35 и 36). Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в статье 35, пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные имущественные права (постановление от 16.05.2000 №8-П).
По смыслу названных конституционных норм в истолковании Конституционного Суда Российской Федерации подлежит защите также и право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в том числе при досрочном расторжении договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона №161-ФЗ в целях, указанных в статье 3 данного Закона, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 04.10.2012 №1911-О, от 23.04.2013 №533-О, от 23.04.2015 №915-О, отсутствие непосредственно в Законе №161-ФЗ каких-либо механизмов, предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера, предусмотренных, в том числе Гражданским кодексом.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
Согласно пункту 1 статьи 15 данного Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).
В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).
Целью возмещения убытков, связанных в том числе с досрочным изъятием объекта недвижимости из аренды добросовестного арендатора, является восстановление имущественных прав арендатора. По своей правовой природе возмещение убытков носит компенсационный характер, поэтому их размер должен соответствовать размеру фактических и ожидаемых потерь арендатора от изъятия используемого им имущества. Применение принципа полного возмещения убытков диктуется необходимостью восстановить права потерпевшей стороны и обеспечить всестороннюю охрану интересов тех, кто терпит убытки.
Фирма, обосновывая заявленное по встречному иску требование о взыскании с Общества и Управления Росимущества в связи с досрочным расторжением договора аренды денежных средств, потраченных на обеспечение физической сохранности федерального здания, в том числе ремонтно-реставрационные работы, привела следующие доводы.
Условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2012, заключенного с Управлением Росимущества, предусмотрен зачет в счет арендной платы документально подтвержденных расходов арендатора на обеспечение физической сохранности арендуемого здания. В связи с проведением во исполнение и в порядке, установленном Законом №73-ФЗ и условиями договора аренды, документально подтвержденных, в том числе уполномоченным органом, ремонтно-реставрационных работ Фирма только в 2013 году получила от арендодателя предусмотренное пунктом 1 статьи 14 Закона №73-ФЗ право на компенсацию затрат в виде предоставления льготной ставки арендной платы на период действия договора (до 01.07.2028).
При досрочном расторжении договора аренды по требованию Общества Фирма, вносившая арендные платежи на протяжении всего периода после завершения реставрационных работ (с 2010 по 2021 год), утратила возможность компенсировать понесенные затраты в установленном законом порядке».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Преимущественная гос.аренда

Верховный Суд в Определении от 18.10.22 №305-ЭС22-10237 по делу №А40-40060/2021 указал следующее:

«В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.
Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.
Судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что Региональная организация своевременно, за семь месяцев до окончания срока действия Договора от 22.02.2012 обратилась в Департамент с заявлением о его продлении.
Довод Департамента о том, что он надлежащим образом отказался от спорного Договора от 22.02.2012, направив уведомление от 24.09.2020, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку названное уведомление было направлено в адрес Международной организации, не являвшейся уже на тот момент стороной договора аренды, о чем арендодателю было известно, так как он выступал истцом по делу №А40-85432/2019, в рамках которого определением Арбитражного суда города Москвы от 09.09.2019 осуществлено процессуальное правопреемство ответчика – Международной организации на Региональную организацию.

Кроме того, поскольку у Департамента имеется предусмотренная частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 названной статьи, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.
Департаментом не учтено наличие преимущественного права Региональной организации на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного частями 9, 10 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ, за реализацией которого обратился арендатор впервые».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Виндикация у арендодателя

Верховный Суд в Определении от 10.10.22 N305-ЭС22-4687 по делу NА40-52240/2021 указал следующее:

«Апелляционный суд мотивировал отказ в иске пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса и разъяснениями, содержащимися в пункте 14 информационного письма №66.
Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения действия договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (пункт 14 информационного письма №66).
Вместе с тем по смыслу пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса не допускается удержание чужого, не принадлежащего должнику имущества при отсутствии у лица, удерживающего вещь, требований к ее собственнику.
В данном случае контрагентами по договору субаренды являлись ответчик (арендодатель) и третье лицо (арендатор).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2021 по делу №А40-130979/2021 с Общества в пользу Компании взыскано 1 326 574 руб. задолженности по договору субаренды от 01.02.2001 №21-006/2011 и 299 805 руб. 72 коп. пеней.
Вещь находилась у третьего лица (арендатора) на основании договора хранения и ему не принадлежала.
Таким образом, ответчик является кредитором третьего лица, а не истца, у него отсутствуют какие-либо требования к Организации, поэтому он не вправе удерживать ее имущество в отсутствие оснований, установленных законом или договором».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Свежие комментарии
Архивы