Аренда

Аренда: расторжение по COVID

Верховный Суд в Определении от 23.12.21 №305-ЭС21-12558 по делу №А40-100692/2020 указал следующее:

«Поскольку само по себе наличие пандемии не может автоматически влечь негативные последствия для сторон гражданско-правовых отношений – всех и каждого, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы по общему правилу не является основанием для прекращения или изменения гражданско-правового обязательства.
Однако эпидемиологическую обстановку, введение ограничительных мер или режима самоизоляции, которые не могли быть разумно предвидены участниками гражданского оборота, возможно признать допустимыми основаниями для изменения или расторжения договора по правилам статьи 451 ГК РФ, если они повлекли существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Оценка судами названных обстоятельств и представленных сторонами доказательств производится по правилам статьи 71 АПК РФ. Ее правильность зависит от того, позволяют ли представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности сделать вывод о существенном нарушении баланса имущественных интересов сторон при сохранении действия договора аренды в изменившихся обстоятельствах и о том, что данный дисбаланс вызван именно мерами, принимаемыми органами власти в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

…Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды, именно Общество должно доказать наличие совокупности предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для прекращения по решению суда договорных отношений с предпринимателем, в том числе наличие причинно-следственной связи между последствиями пандемии — введением в Москве с 26.03.2020 по 08.05.2020 ограничений в связи с распространением новой коронавирусной инфекции и режима самоизоляции граждан и возникновением у арендатора на момент обращения с иском в суд (17.06.2020) таких существенных убытков вследствие падения покупательского спроса, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, снижение прибыли (выручки) не позволяет ему исполнять условия договора, он принял все разумные меры для уменьшения убытков.
При этом довод Общества, положенный в основу иска и принятый судом первой инстанции, о снижении потока покупателей в супермаркет и выручки в указанный двухмесячный период сам по себе не подтверждает наличие предусмотренных статьей 451 ГК РФ оснований для расторжения договора, в том числе наличие существенного нарушения баланса имущественных интересов сторон.
..Апелляционный суд принял во внимание представленный ответчиком в материалы дела отчет X5 RETAIL GROUP (управляющей компании торговыми сетями «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), размещенный на официальном сайте x5.ru, согласно которому темп роста розничной чистой выручки во втором квартале 2020 года (спорный период) торговой сети «Перекресток» вырос на 12,6 %. В отчете также указано, что по сравнению с супермаркетами, расположенными в торговых комплексах, которые были закрыты в апреле — мае 2020 года, в отдельно стоящих магазинах (к которым относится магазин, расположенный в помещении ответчика) рост чистой розничной выручки во втором квартале 2020 года составил 24%; после снятия ограничений в июне 2020 года в супермаркетах, расположенных в торговых центрах, начал восстанавливаться трафик продаж; убыточности не зафиксировано».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Причиняющая вред аренда

Верховный Суд РФ в Определении от 24.12.21 №305-ЭС21-18487 по делу №А40-259314/2019 указал следующее:

«Заявитель последовательно указывал на то, что оспариваемые сделки опосредовали вывод денежных средств должника, происходивший на протяжении двух лет и продолжающийся по сей день. Помимо уже перечисленных арендодателю денежных средств последний вправе претендовать на получение с должника ещё свыше 6 миллионов рублей вне очереди удовлетворения требований реестровых кредиторов в качестве текущих платежей на основании удовлетворённого в деле №А40-192494/2020 иска. У должника не было никакой необходимости арендовать жилой дом на Рублевке, аренда жилой недвижимости никак не связана с предпринимательской деятельностью, осуществляемой должником. Поэтому вне зависимости от договорной цены рассматриваемые сделки привели лишь к росту долговых обязательств не имеющему разумного экономического обоснования. Вопрос о том, должен ли конкурсный управляющий арендодателем знать о трудном финансовом положении арендатора суды не исследовали, при том, что второй и третий договоры аренды заключены после возбуждения дела о банкротстве арендатора.
Отклоняя возражения заявителя об аффилированности сторон со ссылкой на заключение договоров аренды конкурсным управляющим арендодателя, судами не учтено, что данное обстоятельство само по себе не исключает возможность квалификации сделок, расчетных операций в качестве подозрительных.
Более того, не получили оценки со стороны судов и доводы о том, что конкурсный управляющий арендодателем не действовал независимо от лиц, контролировавших арендодателя и арендатора. Заявитель настаивал на том, что вследствие заключения договоров аренды фактически кредитовалась конкурсная масса арендодателя. Нахождение арендатора и арендодателя под контролем одного бенефициара и вхождения их в одну группу не могло не быть очевидным. Конкурсный управляющий арендодателем предпочёл заключить договоры именно с должником в обмен на гарантии стабильного получения с него арендных платежей за счёт его конкурсной массы, возложения на арендатора бремени содержания арендованных объектов недвижимости и обеспечения сохранности вплоть до момента реализации на торгах в деле о банкротстве арендодателя. При этом жилой дом использовался в личных интересах родственников бенефициара группы компаний, объединяющей арендатора и арендодателя. Несостоятельность аффилированного с должником арендодателя не освобождала конкурсного управляющего последнего от необходимости привести доводы в защиту разумности своих действий, тем самым подтвердив свою независимость по отношению к группе взаимосвязанных лиц».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Аренда: демонтаж перегородки

Верховный Суд в Определении от 23.12.21 №305-ЭС21-19638 по делу №А41-61713/2020 указал следующее:

«Поскольку обществом было допущено нарушение условий договора, комитет обратился в суд за устранением последствий такого нарушения, сформировав свое требование как об обязании привести за свой счет помещение в первоначальное помещение путем демонтажа возведенной перегородки (стены).
Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» в пункте 2 было разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора.
По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 Гражданского кодекса. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 Гражданского кодекса).
Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта.
При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков.
Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Архивы