Аренда

Бремя жилья по коммуналке

Верховный Суд РФ в Определении от 14.09.21 №302-ЭС21-4060 по делу №А33-15359/2020 указал следующее:

«Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

…Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.
Суды установили, что договор управления МКД с нанимателем помещений от 16.04.2013 №ТБ-2013/2-26 расторгнут по соглашению сторон с 01.08.2019.
Таким образом, поскольку в спорный период между арендатором и обществом отсутствовал прямой договор об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили требования общества к администрации как представителю собственника имущества».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Лизинговые платежи

Верховный Суд РФ в Определении от 1.09.21 №305-ЭС20-8917(3) по делу №А40-185154/2017 указал следующее:

«В ситуации, когда должником не завершены расчеты по договору выкупного лизинга, лизинговая компания, действующая исходя из своих имущественных интересов, как правило, вправе предпринять действия по расторжению договора лизинга и определению завершающей обязанности одной из сторон договора (пункт 3.1 постановления №17). При этом сохранение права собственности и получение средств от последующей продажи предмета лизинга позволяют лизингодателю покрыть свои убытки от расторжения договора, минуя установленный Законом о банкротстве порядок получения удовлетворения кредиторами своих требований.
Таким образом, разрешая спор о признании недействительными лизинговых платежей по мотиву оказания лизинговой компании предпочтения (статья 61.3 Закона о банкротстве), необходимо иметь ввиду наличие у нее таких специальных полномочий, позволяющих в отсутствие этих платежей в любом случае получить удовлетворение своих требований. По этой причине само по себе совершение подобных платежей еще не свидетельствует об оказании предпочтения, так как не является предпочтением такое исполнение, которое может быть законно получено и при наличии дела о банкротстве (аналогичный правовой подход применительно к залогу содержится в разъяснениях пункта 29.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
До совершения платежных операций руководитель должника находится в состоянии принятия конкретного управленческого решения: либо осуществить платежи (в том числе с отступлением от очередности удовлетворения требований иных кредиторов) и получить право собственности на лизинговое имущество (которое затем может быть включено в конкурсную массу и продано с торгов), либо отказаться от дальнейшего обслуживания лизингового договора, расторгнуть его и определить завершающую обязанность одной из сторон.
Поскольку цель статьи 61.3 Закона о банкротстве состоит в восстановлении равного положения кредиторов при осуществлении расчетов за счет имущества должника, и сохранение возможности использования лизингового имущества должником и (или) выкупа предмета лизинга в определенных случаях может приводить к увеличению стоимости активов должника, вопрос о действительности лизинговых платежей должен решаться с учетом того, какое управленческое решение на момент его принятия, с точки зрения руководителя должника, интересов иных кредиторов и конкурсной массы, являлось объективно оправданным исходя из ожидаемого финансового результата».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Аренда во вред кредиторам?

Верховный Суд РФ в Определении от 19.08.21 №305-ЭС18-19395(12) по делу №А40-216122/2016 указал следующее:

«Как разъяснено в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в силу статей 140 и 317 ГК РФ следует различать валюту, в которой денежное обязательство выражено (валюту долга), и валюту, в которой это денежное обязательство должно быть исполнено (валюту платежа). В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях (валюта платежа) в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (валюта долга). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Согласно долгосрочному договору аренды 2010 года в редакции, действовавшей до заключения дополнительного соглашения №5, валютой долга денежного обязательства по выплате базовой части арендной платы, являлись доллары США.
В отсутствие дополнительного соглашения №5 годовой размер базовой части арендной платы по состоянию на 01.03.2015 в валюте платежа (в рублях) составил бы: 1 836 884,79 (валюта долга) * 61,2718 (курс доллара США к рублю) = 112 549 237 рублей 48 копеек (даже без учета согласованной сторонами в 2010 году ежегодной индексации), тогда как дополнительным соглашением №5 этот размер был снижен до 104 665 800 рублей в год.
В отзыве на кассационную жалобу общества, направленном в Верховный Суд Российской Федерации, сам конкурсный управляющий должником признает, что, если бы не было подписано дополнительное соглашение №5, в валюте платежа (в рублях) годовой размер базовой части арендной платы по состоянию на 01.03.2015 был бы равен 120 613 867 рублей 2 копейки (с учетом ежегодной индексации за 2010 – 2015 годы).
Таким образом, вывод судов относительно того, что заключение дополнительного соглашения №5 привело к двукратному росту базовой части арендной платы, противоречит положениям статьи 317 ГК РФ, согласованному еще в 2010 году договорному условию о валюте долга. В действительности дополнительным соглашением №5 размер базовой части арендной платы был снижен по сравнению с определенным ранее».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Архивы