Недвижимость

Земля подземного гаража

Конституционный Суд России в Постановлении от 11.06.24 №29-П признал п.3 ст.6 и п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1–3), 36 и 55 (часть 3), в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования и в их судебном истолковании они создают неопределенность в вопросе о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду лицам, являющимся собственниками частично или полностью подземных гаражей (гаражных комплексов), которые расположены в границах таких участков, отвечают признакам объекта недвижимого имущества и зарегистрированы в установленном порядке.

В частности, Конституционный Суд указал следующее:

«Применение пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает прежде всего установление взаимосвязи между необходимостью образования самостоятельного участка и использованием расположенных там зданий и сооружений в соответствии с разрешенным использованием (назначением), а также с соблюдением требований к безопасному их использованию, что в силу части 1 статьи 36 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» должно обеспечиваться путем технического обслуживания, периодических осмотров, контрольных проверок, мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а равно посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Использование земельного участка для гаража, включая подземный, предусмотрено классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года №П/0412), согласно которому под видом разрешенного использования «хранение автотранспорта» (код 2.7.1) понимается размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, а под видом разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд» (код 2.7.2) – размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации. Классификатором допускается размещение гаражей, включая подземные, на земельных участках, относящихся не только к такому виду, как «хранение автотранспорта», но и к видам разрешенного использования земельных участков «среднеэтажная жилая застройка», «многоэтажная жилая застройка», «обслуживание жилой застройки».
Имея это в виду, можно сделать вывод, что нормы, оспариваемые в настоящем деле, по их буквальному смыслу не исключают передачу земельных участков, где расположены частично или полностью подземные гаражи, в собственность или в аренду собственникам последних, поскольку это не противоречит основным началам гражданского и земельного законодательства, в том числе принципу учета разрешенного использования (целевого назначения) земельных участков (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). В то же время если допустимо использование крыши гаража, имеющей двойное назначение, в иных – обыкновенно публичных – целях, которые расходятся с функциональным предназначением гаража, то передача участка в собственность или в аренду может получить другую оценку. Когда расположение подземных гаражей (гаражных комплексов), конструктивные особенности конкретного гаража предполагают, что их эксплуатация не препятствует размещению на их крыше иного объекта (например, спортивной или детской площадки) либо общественного пространства (садово-парковых насаждений) в районе жилой застройки, тогда отказ в передаче участка и сохранение права публичной – государственной или муниципальной – собственности на участок будет в большей степени способствовать балансу частных и общих интересов. Во всяком случае вопрос о предоставлении участка должен разрешаться с учетом разумной дифференциации, опирающейся на сбалансированное сочетание интересов собственников гаражей и расположенного над ними пространства, а также принимая во внимание публичные нужды».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Доходы от ЗУ по ст.303 ГК РФ

Верховный Суд в Определении от 27.04.24 №308-ЭС23-24297 по делу №А53-17503/2020 указал следующее:

«Как следует из статьи 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (статья 303 ГК РФ).
Статья 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Для правильного разрешения настоящего спора (как первоначального, так и встречного исков) ключевым является определение периода добросовестного владения обществом спорными земельными участками с учетом особенностей использования земель сельскохозяйственного назначения.
Общество владело спорными земельными участками на основании договоров аренды, заключенных с собственниками земельных долей на 10 лет.
Все договоры аренды содержат аналогичный по содержанию пункт 2.3, согласно которому при переходе доли (долей) в праве собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Однако первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за обществом. С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.
Рассматривая настоящий спор, суды, ссылаясь на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела №А53-33433/2019, приняли во внимание отменительное условие, содержащееся в приведенном пункте договоров аренды, сочтя договоры аренды прекратившимися, однако не учли приоритетного права общества на покупку и аренду земельных долей.
При наличии подобного условия у общества возникали соответствующие правомерные ожидания на сохранение права владения и пользования, в том числе в случае выдела доли арендодателем для последующей продажи.
По мнению Судебной коллегии, устанавливая обстоятельства прекращения арендных правоотношений, судебные инстанции безосновательно не применили положения статьи 46 ЗК РФ, подпунктом 1 пункта 3 которой установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Зареестровая квартира

Верховный Суд РФ в Определении от 23.04.24 №305-ЭС20-23285(6) по делу №А41-60300/2019 указал следующее:

«В настоящем случае конкурсный управляющий обществом «ПКП «Лидер», осведомленный о заявленном Опрятиным С.В. праве на включение его требования в реестр, таких действий не предпринял. Нерассмотрение судом требования дольщика в рамках дела о банкротстве общества «ПКП «Лидер» не умаляет осведомленности управляющего о намерении заявителя включить свое требование в реестр, а также обо всех имеющихся дольщиках и неисполненных застройщиком обязательствах, и учесть их при заключении мирового соглашения с обществом «Премьер-Инвест».
Общество «Премьер-Инвест», участвовавшее в деле о банкротстве общества «ПКП «Лидер», имело возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, учтены ли и как учтены их требования в реестре, особенно на основании зарегистрированного договора долевого участия в строительстве. В связи с этим условия заключенного между прежним и новым застройщиками мирового соглашения в полной мере распространяются на Опрятина С.В.
Между тем в данном деле суды апелляционной и кассационной инстанций негативные последствия бездействия управляющего и нового застройщика возложили на дольщика, исполнившего свои обязательства и заявившего о включении требования в реестр первоначального застройщика, в связи с чем сделали ошибочный вывод о том, что обязательство общества «ПКП «Лидер» по передаче жилого помещения Опрятину С.В. к обществу «Премьер-Инвест» не перешло. Это, в свою очередь, привело к нарушению жилищных и имущественных прав гражданина.
Более того, такое бездействие способствовало заключению новым застройщиком в 2016 году с Мгояном Р.Н. договора участия в долевом строительстве той же квартиры, на основании которого арбитражный суд признал право собственности этого лица на спорную квартиру. В настоящее время квартира им отчуждена иному лицу.
Судебное решение о признании права собственности на квартиру 620 за Мгояном Р.Н. в силу статьи 16 АПК РФ является препятствием для удовлетворения иска Опрятина С.В. о признании права собственности на ту же квартиру, однако не должно умалять объем иных правовых гарантий, предоставленных законодательством ему как участнику строительства.
В связи с этим с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 3 Постановления №10/22, нарушенное право Опрятина С.В. подлежало защите и восстановлению за счет имеющихся в распоряжении нового застройщика свободных квартир (по аналогии с подпунктом 6 пункта 4 статьи 201.11 Закона о банкротстве), а при отсутствии их – посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры (абзац третий подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), в очередности, предусмотренной при передаче квартир в натуре.
Суд апелляционной инстанции, отказывая Опрятину С.В. в удовлетворении заявления, надлежащий правовой механизм защиты его нарушенного права не применил; обстоятельств, необходимых для этого, не установил. Суд округа указанные нарушения не устранил. В связи с изложенным постановления названных судебных инстанций подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Свежие комментарии
Архивы