Недвижимость

Главная вещь и принадлежность

Верховный Суд в Определении от 27.02.24 №305-ЭС23-490 по делу №А41-41906/2021 указал следующее:

«В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» констатировано отсутствие прямого регулирования законом отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, поэтому со ссылкой на пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации указано на возможность применения к ним норм законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности – право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1).
В связи с этим к помещениям 1, 2 применимы термины и определения, употребляемые в отношении помещений в многоквартирном доме.
Согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденному и введенному в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 №361/пр, вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащая для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования (пункты 3.1.12, 3.1.27).
В экспликации, оформленной на помещения 1 и 2, указаны составляющие их комнаты и определено назначение комнат.
Так нежилое помещение 1 состоит из комнат, которые имеют следующие назначения: тамбур (№1,2); коридор (№3,6); кабинет (№4,5,7,8); уборная (№21,22).
Нежилое помещение 2 представляет собой комнату №23 с назначением – коридор.
Из схемы в техническом плане, составленном в отношении помещений 1 и 2, усматривается, что коридор (№23), непосредственно примыкая к коридорам (№3,6), обеспечивает доступ в кабинеты (№4,5,7,8) и предназначен для использования работающими у собственника лицами, а также позволяет эксплуатировать расположенные в нём уборные (№21,22).
Функция помещения 2 как обеспечивающего использование помещения 1 следует из договора купли-продажи от 14.11.2007 №1, на основании которого должник приобрел их у прежнего собственника.
Оценка технической документации с применением названной терминологии подтверждает вспомогательный характер помещения 2.
Применительно к правилам статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение 2 представляет собой вещь (принадлежность), предназначенную для обслуживания помещения 1 (главной вещи) и должно следовать его судьбе.

В рассматриваемом случае помещение 2 обслуживает помещения организации и должника, поэтому следует их судьбе в существующих долях в праве общей собственности на него.
Объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.
Данная судами характеристика помещения 2, основанная на техническом плане, не соответствует содержанию этого документа.
Использование помещения 2 по иному, нежели определено в технической документации и договоре, назначению, на которое ссылается организация, не могло приниматься во внимание в отсутствие доказательства изменения назначения в надлежащем порядке».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Ввод в эксплуатацию

Верховный Суд в Определении от 23.01.24 №305-ЭС23-20117 по делу №А41-96091/2022 указал следующее:

«Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечень которых приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство (пункты 1 и 3).
При этом разрешение на строительство также выдается при условии представления правоустанавливающих документов на земельный участок (пункт 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
В силу пункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 данного Кодекса.
Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке (часть 8 статьи 55 Градостроительного кодекса).
В целях применения пункта 1 части 7 статьи 51 и пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса и согласно положениям глав III, IV, V Земельного кодекса к правоустанавливающим документам на земельный участок относятся документы, подтверждающие предоставление земельного участка на праве аренды, вещном или ином праве в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и предусматривающие возможность возведения на таком участке объекта недвижимости, предусмотренного градостроительной документацией публично-правового образования.
Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта недвижимости.
Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса.
Градостроительным законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта. Однако введение объекта в эксплуатацию должно быть осуществлено в разумные сроки с учетом необходимости оформления правоустанавливающих документов на объект и для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок был предоставлен в аренду.
Как установлено судами и сторонами не оспаривается, правоустанавливающим документом на публичный земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости, является договор от 26.02.2019 аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Перепланировки в МКД

Президиум Верховного Суда 13.12.23 утвердил Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме.

В частности, в Обзоре указано следующее:

  • переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления (п.1), который обязан рассмотреть соответствующее заявление в том числе если оно подано после начала проведения таких работ (п.2);
  • оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности (п.4);
  • требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 ГК РФ (п.8; см., Применение норм о самоволках);
  • размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается (п.10);
  • согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества (п.11);
  • при отказе нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, суд по иску вышеуказанного органа может принять решение о расторжении договора социального найма и о выселении нанимателя из жилого помещения (п.18);
  • управляющая организация, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома (п.20; позиция из Определения ВС от 7.05.2019 №4-КГ19-6);
  • требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения по месту нахождения этого имущества (п.п. 22-23).

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Свежие комментарии
Архивы