Поликарпов Леонид Николаевич

Недвижимость

Верховный Суд в Определении от 25.07.25 №306-ЭС25-1348 по делу №А65-17459/2021 указал следующее:

«Согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 477 Гражданского кодекса).
Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей.
Из данных норм права, а также из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 г. №557-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Фасгиева Анатолия Нургалеевича и Фасгиевой Земфиры Сабитовны на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 196, пунктом 2 статьи 199, пунктом 1 статьи 200, пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса и абзацем вторым пункта 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей», пункта 6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18 октября 2023 г., следует, что если договором купли-продажи гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков объекта недвижимости составляет два года со дня его передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).
Таким образом, пунктом 2 статья 477 Гражданского кодекса установлен двухлетний срок обнаружения недостатков товара с целью предъявления претензии во внесудебном порядке и не является сроком исковой давности для судебной защиты.
Обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не лишает его права на судебную защиту, но обязывает представить доказательства обнаружения недостатков именно в течение гарантийного срока».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 11.07.25 №306-ЭС24-23083(2) по делу №А72-19547/2022 указал следующее:

«Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» статья 334 ГК РФ была дополнена пунктом 5 следующего содержания: «если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1 Кодекса), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены».
Раскрывая смысл и содержание приведенной нормы права, Президиум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2017), утвержденного 26 апреля 2017 г., а также Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 27 февраля 2017 г. №301-ЭС16-16279, вынесенном по итогам рассмотрения в том числе жалобы уполномоченного органа, отметили, что наделение кредитора правами залогодержателя, прежде всего, обусловлено необходимостью защиты его прав путем предоставления кредитору возможности обратить взыскание на арестованную вещь после того, как ее собственником стало другое лицо, которое знало или должно было знать о запрете (закрепление в отношении арестованного имущества принципа следования обременения за вещью). Кроме того, названные меры, по сути, выступают не способом обеспечения исполнения обязательства как такового, а являются особым механизмом, направленным на фактическую реализацию подтверждающего обязательство акта государственного органа о взыскании задолженности, и они действуют в рамках общих правил исполнения.
Порядок же исполнения актов о взыскании задолженности с несостоятельного должника регулируется нормами законодательства о банкротстве, которые являются специальными по отношению к общим правилам исполнения. Закон о банкротстве исключает возможность удовлетворения реестровых требований, подтвержденных судебными решениями, в индивидуальном порядке и не содержит предписаний о привилегированном положении лица, в пользу которого наложен арест. Наоборот, правоотношения, связанные с банкротством, основаны на принципе равенства кредиторов, требования которых относятся к одной категории выплат (пункт 4 статьи 134 Закона о банкротстве), что, в свою очередь, не допускает введение судом, рассматривающим дело о несостоятельности, различного режима удовлетворения одной и той же выплаты в зависимости от формальных (процедурных) критериев, не связанных с ее материальной правовой природой (в зависимости от того, как будет разрешено ходатайство о наложении ареста).

…предусмотренный статьей 73 НК РФ залог является разновидностью залога по смыслу гражданского законодательства, в связи с чем и залог, возникший из ареста на основании пункта 21 указанной статьи, является частным случаем залога, возникшего из ареста в силу пункта 5 статьи 334 ГК РФ. По этой причине к залогу из налогового ареста применимы все те же выводы, которые ранее были сформированы в судебной практике применительно к иным видам арестных залогов».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 8.07.25 №307-ЭС25-1629 по делу №А56-6783/2024 указал следующее:

«При рассмотрении спора о нарушении запрета недобросовестной конкуренции должны быть установлены в совокупности:
— факт осуществления хозяйствующим субъектом действий, способных оказать влияние на состояние конкуренции;
— отличие избранного хозяйствующим субъектом способа конкуренции на рынке от поведения, которое в подобной ситуации ожидалось бы от любого субъекта, преследующего свой имущественный интерес, но не выходящего за пределы осуществления гражданских прав и честной деловой практики;
— направленность поведения хозяйствующего субъекта на получение преимущества, в частности имущественной выгоды или возможности ее извлечения, при осуществлении экономической деятельности за счет иных участников рынка, в том числе посредством оказания влияния на выбор покупателей (потребителей), на возможность иных хозяйствующих субъектов, конкурирующих добросовестно, извлекать преимущество из предложения товаров на рынке, на причинение вреда хозяйствующим субъектам-конкурентам иными подобными способами (пункт 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 года №2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 г. №2)).
Пунктом 1 статьи 14.2 Закона о защите конкуренции установлен запрет на недобросовестную конкуренцию путем введения в заблуждение, в том числе в отношении качества и потребительских свойств товара, предлагаемого к продаже, назначения такого товара, способов и условий его изготовления или применения, результатов, ожидаемых от использования такого товара, его пригодности для определенных целей.
Применительно к нарушению запретов, предусмотренных статьей 14.2 Закона о защите конкуренции, доказыванию подлежит факт распространения недостоверных (ложных, неточных или искаженных) сведений хозяйствующим субъектом в отношении своей собственной деятельности и (или) своих товаров (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 4 марта 2021 г. №2), который влечет негативные последствия для конкурентов.
По настоящему делу суды признали обоснованным вывод управления о совершении обществом акта недобросовестной конкуренции, который состоит в том, что при заключении договоров участия в долевом строительстве общество сознательно ввело покупателей в заблуждение относительно площади квартир, которые будут построены. Управление в оспариваемом решении указало, что поведение общества является осознанным и направленным на получение преимуществ на рынке, поскольку потребители вступили в отношения с обществом вместо того, чтобы обратиться к конкурентам, добросовестно работающим в сфере строительства и продажи квартир и тем самым лишило конкурентов возможности получить доход от законной и добросовестной деятельности. Управление также констатировало наличие причинно-следственной связи между действиями общества и наличием вреда в форме упущенной выгоды на стороне участников долевого строительства ввиду роста цен на жилье.

…В тексте заключенных обществом договоров до сведения участников долевого строительства доведена информация о том, что площадь построенной квартиры может отличаться от площади, указанной в договоре, но не более чем на 5 процентов, что повлечет за собой обязанность участника строительства произвести доплату или обязанность общества произвести возврат части уплаченных денежных средств (пункт 4.5 договора).
Квалифицируемое законодателем как несущественное изменение договора при отклонении от согласованной площади помещения не более чем на пять процентов (часть 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 части 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве) и систематическое применение данного условия в отношениях с участниками долевого строительства само по себе не может свидетельствовать о наличии в действиях общества акта недобросовестной конкуренции«.

Поликарпов Леонид Николаевич