Поликарпов Леонид Николаевич

Недвижимость

Верховный Суд в Определении от 25.04.25 №307-ЭС24-22235 по делу №А56-85715/2023 указал следующее:

«В связи с этим истец, предъявивший требование о применении последствий недействительности сделки путем возврата такого имущества по основаниям, связанных с незаконным отчуждением имущества из собственности публично-правового образования, должно представить доказательства, свидетельствующие о том, что приобретатель вещи знал или должен был знать о недостоверности сведений реестра.
Право собственности общества «ЕЭК» на недвижимые объекты жилищно коммунального хозяйства, включая здание котельной и инженерные сети, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в 2007 г. в порядке приватизации муниципального имущества на основании решения совета депутатов от 2 мая 2007 г. №24.
Суды трех инстанций, сославшись на нарушения, допущенные при приватизации имущества, не приняли во внимание, что ко дню совершения оспариваемых сделок права общества «ЕЭК» на спорные объекты жилищно-коммунального хозяйства никем в судебном порядке не оспаривались, и не установили обстоятельств, которые бы свидетельствовали о том, что общество «Флагман» знало или должно было знать о нарушениях, которые, по доводам прокурора, были допущены органами муниципального образования при приватизации имущества.
Кроме того, исходя из установленных судами обстоятельств, все предусмотренные законодательством условия приватизации имущества установлены решением совета депутатов от 2 мая 2007 г. №24, в котором определен способ приватизации — указано о приватизации муниципального имущества путем его внесения в качестве вклада в уставный капитал общества «ЕЭК», определена стоимость каждого объекта муниципального собственности, подлежащего внесению в уставный капитал, установлен срок внесения имущества и лицо, уполномоченное действовать от имени муниципального образования при подписании акта приема-передачи имущества.
Данное постановление совета депутатов опубликовано в газете «Ладожские новости», выпуск от 15 мая 2007 г. (приложение к №10(56)), что не оспаривалось прокурором.
Вывод судов о том, что постановление совета депутатов от 2 мая 2007 г. №24 принято с нарушением установленного порядка приватизации (при отсутствии принятого в муниципальном образовании нормативного акта о порядке приватизации и при отсутствии утвержденного прогнозного плана приватизации), противоречит части 4 статьи 14 Закона №178-ФЗ, согласно которой порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества определяется органами местного самоуправления самостоятельно.

…указание прокурором на нарушение пункта 3 статьи 2 Закона об акционерных обществах не могло служить основанием для признания оспариваемых сделок недействительными в судебном порядке.

…участники (акционеры) не вправе ссылаться на недействительность согласия на совершение сделки (одобрения), которое в действительности было дано ими и сформировало соответствующие правовые ожидания у другой стороны сделки, только по причине несоблюдения требования о нотариальном удостоверении.
Это правило относится и к прокурору, если он в качестве процессуального истца обращается в защиту прав публично-правового образования как участника (акционера) хозяйственного общества.

…Конституционный Суд Российской Федерации по существу указал на определенные исключения в применении общих правил института исковой давности при разрешении споров по искам прокуроров, к которым настоящий иск при установленных по делу обстоятельствах не относим».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Конституционный Суд России в Постановлении от 24.04.25 N17-П признал подпункт 9 пункта 2 статьи 3, пункт 4 статьи 5, подпункт 2 пункта 1 и пункт 5 статьи 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования они:
допускают возможность продажи унитарным предприятием закрепленного за ним недвижимого имущества с согласия собственника такого имущества без использования процедур, предусмотренных этим Федеральным законом, при условии, если это отчуждение не является способом обхода требований законодательства о приватизации или злоупотреблением правом на отчуждение унитарным предприятием в частную собственность закрепленного за ним имущества и проводится на торгах;
предполагают заключение договора купли-продажи и с единственным участником таких торгов в случае их признания несостоявшимися в связи с отсутствием других участников торгов, если положениями нормативного правового акта, регулирующего проведение этих торгов, или содержанием документации о торгах прямо не предусмотрено, что в этом случае договор не заключается и (или) применяются иные формы реализации соответствующего имущества.

В частности, Конституционный Суд указал следующее:

«…с учетом специфики торгов, проводимых в целях продажи имущества, основной целью которых наряду с прочим является получение максимально высокой цены продажи, закрепление в соответствующих нормативных актах или документации о торгах невозможности заключения договора с единственным участником торгов не может рассматриваться в качестве выхода соответствующего органа публичной власти за пределы своих полномочий либо явно неразумного или недобросовестного поведения продавца (организатора торгов).
В ситуации же, когда заключение договора о продаже имущества унитарного предприятия произведено с согласия собственника этого имущества, невозможность заключения договора с единственным участником торгов в случае их признания несостоявшимися в связи с отсутствием других участников нормативно или в конкурсной документации не установлена, а покупатель (гражданин или юридическое лицо) исполнил все обязанности по участию в торгах и не имел оснований предполагать наличие нарушений (например, связанных с коррупцией) порядка отчуждения такого имущества (тем более когда такой порядок установлен самим собственником), у него возникают правомерные ожидания стабильного и надежного обладания приобретенным объектом. Причем они порождены органами власти, давшими согласие на отчуждение имущества, реализовавшими процедуру этого отчуждения, в результате чего была осуществлена государственная регистрация права частной собственности на него».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 15.04.25 №305-ЭС24-23370 по делу №А40-213347/2023 указал следующее:

«Пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса установлено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:
1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
3) в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Из изложенного следует, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности, сохраняется кадастровый номер исходного участка, но изменяются его площадь и границы, при этом разрешенное использование образованных участков должны соответствовать разрешенному использованию исходного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2023 г. №306-ЭС23-4661).
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей по состоянию на 3 апреля 2017 г.) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от
20 апреля 2017 г. №889-О указал, что пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.
Таким образом, по общему правилу трансформация публичного земельного участка, находящегося в аренде (путем его раздела или выдела из него одного или нескольких земельных участков, в том числе в целях изъятия для государственных нужд), дает арендатору право на заключение с ним договоров аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
При принятии решения об изъятии находящегося в аренде земельного участка для государственных или муниципальных нужд, предусматривающего образование земельного участка путем раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела из исходного земельного участка, уполномоченный орган не должен игнорировать положения земельного законодательства, регулирующие требования к образованию земельных участков и права арендатора на образуемые или измененные участки.
Иное свидетельствовало бы о возможности изъятия части земельного участка, используемого Обществом по договору аренды, для государственных нужд в обход установленной процедуры.
С учетом приведенных норм земельного законодательства и условий соглашения об изъятии от 11 июня 2015 г. раздел публичного земельного участка с кадастровым номером 77:07:0008005:32, принадлежащего Обществу на праве аренды, подлежал осуществлению путем образования нового земельного участка площадью 244 кв. м, подлежащего изъятию для публичных нужд, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:07:0008005:32, обремененного правом аренды, в измененных границах, относительно площади и границ участка с сохранением права аренды и установленного в надлежащем порядке вида разрешенного использования участка с учетом назначения объектов недвижимости Общества и осуществляемого в них вида деятельности с последующим внесением изменений в договор относительно площади участка».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич