Поликарпов Леонид Николаевич

Недвижимость

Верховный Суд в Определении от 19.08.25 №305-ЭС25-4276 по делу №А40-290648/2023 указал следующее:

«Согласно пункту 3.2 договора вывод о наличии воли на продление арендных отношений можно сделать при отсутствии письменного уведомления одной из сторон о прекращении арендных отношений, направленного другой стороне за 30 дней до истечения 11 месяцев аренды.
Из изложенного следует, что одна из сторон договора может отказаться от продления арендных отношений, сообщив другой стороне о решении прекратить арендные отношения в любое время, но не позднее 30 дней до истечения 11 месяцев. Юридически значимым в данном случае будет являться однозначная воля стороны, доведенная до контрагента, о прекращении арендных отношений, не изменившаяся до указанного срока, после которого договор прекращает свое действие.
Воля арендатора на прекращение арендных отношений выражена им в уведомлении, направленном арендодателю 29 декабря 2022 г. Доказательства того, что в последующем до истечения 11 месяцев срока аренды ответчик изменил свое решение, в материалах дела не имеется. Более того, ответчик 30 декабря 2022 г. освободил помещение, что не оспаривается арендодателем.
При этом ответчик при рассмотрении спора указывал на то, что направление уведомления от 29 декабря 2022 г., освобождение 30 декабря 2022 г. помещения с предложением арендодателю подписать акт приема-передачи свидетельствуют о явно выраженной им воле на отказ в пролонгации договора аренды на следующие 11 месяцев и прекращении арендных отношений по истечении указанного срока, то есть 17 июля 2023 г. В связи с этим, по мнению ответчика, направление арендодателю дополнительного уведомления об отказе в пролонгации договора аренды не требовалось.
Однако суды данный довод ответчика не учли.
По смыслу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата).
Установленная данной нормой обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2020 г. №310-ЭС19-26908, от 19 октября 2023 г. №307-ЭС23-9843).
Отсутствие на акте приема-передачи подписи арендодателя, уведомленного о намерении арендатора возвратить помещение, само по себе не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды.
Таким образом, с учетом приведенных норм права, условий договора аренды, поведения сторон и обстоятельств дела не могут быть признаны обоснованными выводы судов о том, что арендатором не реализовано в установленном порядке предусмотренное пунктом 3.2 договора право на прекращение краткосрочного договора по истечении первого срока аренды (11 месяцев), и Общество может требовать плату за помещение за период с 18 июля 2023 г. по 30 сентября 2023 г.».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 13.08.25 №309-ЭС25-3202 по делу №А76-40634/2023 указал следующее:

«Оплаченные жильцами, но не выполненные управляющей организацией работы, при замене управляющей организации влекут получение прежней управляющей организацией неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ).
Между тем Судебная коллегия не может согласиться с выводом судов о доказанности факта возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения ввиду следующего.
Исходя из положений пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований.
По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика — обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 17 июля 2019 г.).
Применительно к спорным правоотношениям данная сумма определяется путем установления размера фактически полученных (реально собранных) управляющей организацией денежных средств за вычетом документально подтвержденных расходов по соответствующим статьям.
Как указывалось выше, неосновательным обогащением ответчика вновь выбранная управляющая организация считает полученные и неизрасходованные денежные средства собственников МКД на содержание и обслуживание общего имущества МКД.
Между тем из искового заявления и судебных актов не усматривается, что заявленная истцом сумма составляет разницу между фактически полученными (собранными) денежными средствами и понесенными ответчиком расходами по соответствующим статьям. В заявленные требования истцом включены начисленные ответчиком, но не уплаченные собственниками МКД денежные средства на содержание и обслуживание общего имущества МКД.
Возражая относительно заявленных требований, представители ответчика в судебном заседании Судебной коллегии указали, что часть спорных денежных средств так и не поступила от собственников МКД и в настоящее время проводится судебно-претензионная работа.
Однако данные обстоятельства не были предметом исследования и оценки судов.
Факт взыскания с ответчика спорных денежных средств в отсутствие доказательств их получения последним противоречит самой правовой природе неосновательного обогащения как обязательства, возникающего в результате приобретения или сбережения имущества за счет другого лица без достаточных правовых оснований».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 25.07.25 №305-ЭС25-956 №А40-98383/2024 указал следующее:

«…возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление имущественного положения лица. При этом объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников экономического оборота при необоснованном посягательстве на их права.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своего договорного обязательства, кредитор вправе требовать приведения его имущественного положения в такое, которое могло бы возникнуть, если бы обязательство должника было исполнено надлежащим образом, а цель договора была достигнута (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2025 г. №305-ЭС24-21664, от 4 июля 2024 г. №307-ЭС24-2577, от 5 декабря 2023 г. №310-ЭС23-14012).
Суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении иска в части взыскания убытков исходили из того, что Администрация полностью отказалась от исковых требований к инвестору вследствие утверждения мирового соглашения определением суда от 27 марта 2019 г. по делу №А41-75323/2018 (см., например, Мировое прекращает спор).
Как усматривается из текста указанного судебного акта, суд утвердил мировое соглашение, в котором стороны согласовали, что истец отказывается от иска в части взыскания убытков в размере 723.891.000 рублей 60 коп., а ответчик исполняет обязательства по строительству школы в срок – 4 квартал 2020 г.
Общество «СОШ» принятые на себя обязательства в установленный срок не исполнило, что послужило основанием для обращения Администрации с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение мирового соглашения.
На основании выданного исполнительного листа постановлением от 12 мая 2023 г. возбуждено исполнительное производство №191540/23/50023-ИП, в рамках которого условия мирового соглашения обществом «СОШ» также выполнены не были.
Указанное исполнительное производство окончено 17 апреля 2024 г. на основании пункта 7 части 1 статьи 47 Федерального закона от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» вследствие признания должника несостоятельным (банкротом).
Поскольку защита нарушенного права применительно к обстоятельствам настоящего спора не может быть обеспечена посредством понуждения ответчика к совершению фактических действий, предусмотренных условиям заключенного мирового соглашения, Администрация, учитывая действия (бездействия) ответчика, уклонившегося от исполнения принятых на себя обязательств, как в добровольном, так и в принудительном порядке, исходя из принципа диспозитивности, обратилась с требованием о взыскании убытков связанных уже с неисполнением мирового соглашения.
Кроме того, на момент подачи искового заявления по настоящему делу, общество «СОШ» к возведению школы не приступило и не обладает правами на земельный участок для возведения общеобразовательного учреждения.
Также согласно пункту 5.3.1 договора инвестор обязуется обеспечить за счет собственных и привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по настоящему договору и оформление разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в сроки, определенные настоящим договором.
Принимая во внимание, что обязательства по строительству школы, предусмотренные договором, ответчик не исполнил, истец в силу положений гражданского законодательства вправе требовать возмещения убытков».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич