Земля

Оспаривание сельхозторгов

Верховный Суд в Определении от 25.11.21 №306-ЭС20-20044(6) по делу №А57-5717/2019 указал следующее:

«Судами установлено, что названные правила к должнику в рамках дела о его банкротстве не применялись, вопрос об этом поставлен кредиторами только в настоящем обособленном споре, то есть после проведения торгов, заключения договора купли-продажи с победителем, передачи последнему имущества и поступления в конкурсную массу денежных средств.
Однако указанное обстоятельство не может быть противопоставлено иным лицам (в том числе сельхозпроизводителям, являющихся собственниками смежных земельных участков или осуществляющих свою деятельность в той же местности), которые, как правило, не участвуют в деле о банкротстве и не могут влиять на процедуру утверждения положения о продаже имущества должника. Именно поэтому такие лица вправе оспаривать торги по мотиву неприменения специальных правил при реализации имущества сельскохозяйственной организации.
В рассматриваемом же случае лица, намеренные выкупить имущественный комплекс в целом для развития сельского хозяйства, либо лица, обладающие преимущественным правом приобретения подобного имущества, состоявшиеся торги не оспорили. Соответствующее заявление предъявлено конкурсными кредиторами должника. В то же время подлежащий судебной защите правомерный интерес кредиторов в оспаривании торгов связан с устранением нарушений, препятствующих получению максимальной выручки от реализации имущества, за счет которой возможно удовлетворение их требований к должнику. При этом в обоснование подобного требования прежде всего должны быть положены доводы и представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении их имущественных прав.
Вместе с тем таких доказательств (подтверждающих вероятность реализации имущества по более высокой цене) заявителями не приведено. Напротив, торги проведены в соответствии с согласованным кредиторами порядком, в результате торгов определена рыночная цена имущества (начальная цена повышена в два раза) исходя из объективно действующих законов рынка (спроса и предложения).
В этой связи непроведение оценки выставленного на спорные торги имущества не может быть признано существенным нарушением, влекущим их отмену».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Разовый платеж за недра

Верховный Суд в Определении от 25.11.21 №305-ЭС21-3696 по делу №А41-52937/2019 указал следующее:

«В соответствии с частью 1 статьи 39 Закона о недрах при пользовании недрами уплачиваются следующие платежи:
1) разовые платежи за пользование недрами при наступлении определенных событий, оговоренных в лицензии, включая разовые платежи, уплачиваемые при изменении границ участков недр, предоставленных в пользование;
2) регулярные платежи за пользование недрами;
3) сбор за участие в конкурсе (аукционе).

…Пунктом 27 аукционной документации и пунктом 5.2 Условий пользования недрами предусмотрено досрочное прекращение права пользования участком недр на основании пункта 3 части 1 статьи 20 Закона о недрах и невозвращение недропользователю задатка в качестве санкции за нарушение недропользователем обязательства по внесению разового платежа.
При этом ни специальный Закон о недрах, ни аукционная документация, ни Условия пользования недрами не содержат положений, устанавливающих обязанность недропользователя уплатить в соответствующий бюджет весь разовый платеж после досрочного прекращения права пользования недрами по причине невнесения недропользователем указанного платежа в срок, предусмотренный Условиями пользования недрами.
Отсутствие в Законе о недрах указанных положений не означает возможность применения в данном случае части 9 статьи 40 этого Закона, согласно которой не подлежат возврату недропользователю внесенные им в период пользования недрами разовые платежи за пользование недрами в случае прекращения, в том числе досрочного, права пользования недрами.
Ссылка судов трех инстанций при рассмотрении настоящего спора на постановление Президиума ВАС РФ от 04.02.2014 №13728/13 ошибочна, поскольку в данном постановлении сделан вывод об отсутствии у уполномоченного органа обязательства по возврату разового платежа, внесенного недропользователем, осуществлявшим пользование недрами более двух лет с нарушением правил, и право пользования которого прекращено в связи с совершением им виновных действий.
Как следует из материалов настоящего дела, Министерство прекратило право пользования недрами до истечения двух месяцев с даты выдачи лицензии в связи с неисполнением Обществом обязательства по внесению разового платежа. При этом Общество данную лицензию не получало, пользование участком недр не осуществляло и никаких работ на участке не проводило. Данные обстоятельства Министерством не оспариваются».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Исключение земли из КМ

Верховный Суд РФ в Определении от 15.11.21 №301-ЭС19-19737(4,5) по делу №А43-7105/2013 указал следующее:

«Пунктами 3.3 и 4.5 договора стороны предусмотрели перерасчет арендной платы арендодателем при изменении базовых ставок по аренде. Следовательно, арендная плата по договору является регулируемой и подлежит автоматическому изменению с принятием соответствующего нормативного акта компетентным органом.
Судами установлено, что часть недвижимого имущества, в нарушение пункта 3.25 договора без извещения арендодателя передана должником в собственность третьих лиц задолго до признания должника банкротом и открытия конкурсного производства. Реализация объектов недвижимости производилась должником с 2002 года. Таким образом, на момент отказа министерства от договора должник давно не обладал правом аренды всего земельного участка, оно не могло войти в состав конкурсной массы и, как следствие, быть продано на торгах.
Так как должник находится в ликвидационной процедуре конкурсного производства, не предполагается осуществление им предпринимательской деятельности с использованием принадлежащей ему недвижимости и арендуемого земельного участка. Законный интерес должника и его кредиторов заключается в реализации имущества, имущественных прав должника на торгах по максимальной цене в целях погашения задолженности.
При наличии в договоре аренды условия о регулируемой цене победители торгов — новые собственники объектов недвижимости должника вне зависимости от того, есть договор или нет, обязаны вносить плату за землю по ставкам, установленным публичным органом, сохранение юридической силы договора аренды не повлечет за собой экономической выгоды в виде снижения платы за землю. Победители торгов имеют право на заключение договора аренды по ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку имеют преимущественное право на приобретение права аренды, в рыночную цену недвижимости в любом случае включается стоимость этого права.
Совершая оспариваемые действия по отказу от договора, министерство обосновано сослалось на нарушение условий договора самим должником и необходимость выполнения предписаний закона, приведения арендных отношений в соответствие с фактическими обстоятельствами и защитой прав землепользователей, в пользу которых должником ранее было отчуждено имущество, но не на лишение должника законных прав аренды».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Архивы