Земля

Залог: взыскание несоразмерно

Верховный Суд в Определении от 15.08.22 №305-ЭС22-4949 по делу №А40-222524/2020 указал следующее:

«Установление в законе критериев незначительности допущенного нарушения и несоразмерности залога для ограничения обращения взыскания связано с тем, что принудительная реализация имущества имеет серьезные последствия для залогодателя, поэтому на залогодержателя в соответствии с положениями пунктов 3 — 4 статьи 1, пункта 3 статьи 307 ГК РФ возлагается обязанность, добиваясь принудительной реализации своих прав, действовать добросовестно и соблюдать законные интересы других лиц. Поскольку предмет залога, как объект имущества, способен приносить плоды, продукцию и доходы при его использовании, и чем выше стоимость самого имущества, тем более высокой может вероятно оказаться величина дохода, то именно за счет дохода, а не за счет стоимости предмета залога могут быть удовлетворены требования залогодержателя.
Таким образом, критерий соразмерности залогового обеспечения, используемый в пункте 2 статьи 348 ГК РФ, предназначен для исключения ситуаций, когда залогодатель сохраняет возможность удовлетворить свои требования без обращения взыскания на предмет залога, в то время как потеря этого имущества в случае обращения взыскания на него будет ощутима для залогодателя и может повлечь для него существенные убытки или прекращение его хозяйственной деятельности.
Принимая во внимание изложенное, если взыскание обращается на предмет залога, который представляет собой совокупность объектов (имущественный комплекс), то соразмерность залога необходимо определять в соотношении со стоимостью всех, а не отдельных объектов. Если в ходе рассмотрения дела будет установлено, что залогодержатель согласен на обращение взыскания только на часть имущественного комплекса, то при проверке допустимости обращения взыскания на соответствующие объекты критерий соразмерности может быть применен в отношении совокупности данных объектов.
При этом, если в обеспечение обязательства заключено несколько договоров залога с разными лицами, значение также имеет то, была ли воля сторон направлена на совместное обеспечение требования.
В ситуации, когда одно лицо, входящее в группу компаний, получает финансирование, а другие лица входящие в ту же группу, объединенные с заемщиком общими экономическими интересами, контролируемые одним и тем же конечным бенефициаром, предоставляют обеспечение в момент получения финансирования, зная об обеспечительных обязательствах внутри группы, предполагается, что соответствующее обеспечение направлено на пропорциональное распределение риска дефолта заемщика между всеми членами такой группы компаний вне зависимости от того, как оформлено обеспечение (одним документом либо разными), что позволяет квалифицировать подобное обеспечение как совместное обеспечение.
Предоставившие совместное обеспечение лица являются солидарными должниками по отношению кредитору (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2017 №306-ЭС16-17647(2), от 25.05.2017 №306-ЭС16-17647(8), от 04.10.2018 №305-ЭС18-9321).
Аналогичный вывод следует из смысла правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 постановления от 24.12.2020 №45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве».
Из изложенного вытекает, что при совместном обеспечении, предоставленном участниками одной группы лиц, соразмерность залога для целей применения пункта 2 статьи 348 ГК РФ необходимо определять в сравнении со стоимостью имущества по всем договорам залога, составляющим совместное обеспечение, то есть заключенным с аффилированными лицами или членами группы лиц, на которые обращается взыскание. Если указанные лица предоставляют залог в обеспечение нескольких обязательств, по разным договорам (по нескольким кредитным договорам, договорам лизинга и т.п), то в таком случае при определении соразмерности обеспечения стоимость имущества, на которое обращается взыскание необходимо сравнивать с общей суммой требований залогодателя по всем обеспечиваемым обязательствам».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Права кредиторов земли ДДУ

Конституционный Суд России в Постановлении от 21.07.22 №34-П:

  • признал части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 20115-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не соответствующими статьям 1 (часть 1), 2, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1 и 3), 55 (часть 3) и 751 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика;
  • признал пункт 5 статьи 201.10, абзац второй пункта 2 статьи 201.15 , подпункт 1 пункта 8 статьи 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не соответствующими статьям 19 (часть 1), 34 (часть 1) и 35 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования ими не допускается погашение требований кредиторов по текущим платежам, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за счет фонда, действующего в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства, являющегося приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве, если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду, а в части текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте незавершенного строительства, который передан фонду, – вне зависимости от этого условия».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Приватизация земли по льготе

Верховный Суд в Определении от 07.07.22 №308-ЭС21-28715 по делу №А32-49829/2017 указал следующее:

«Пунктом 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ, в редакции Федерального закона от 18.07.2011 №214-ФЗ, предусмотрено, что с 01.07. 2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу данного Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем данного пункта (в период со дня вступления в силу настоящего федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу №310-КГ14-5503 сформулирована правовая позиция о том, что исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ с 01.07.2012 право на приобретение земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.
Данный вывод также содержится в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.
При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

…Пункт 1 статьи 2, пункт 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ не содержат указания на то, что предусмотренный ими порядок не применим к зданиям, строениям, сооружениям, на которые распространялся ранее режим самовольной постройки и которые были легализованы в судебном порядке.
Прямого ограничения (исключения) для применения льготной цены выкупа публичного земельного участка только на том основании, что право на объект приобретено в силу признания его судом на основании статьи 222 Гражданского кодекса действующее законодательство не содержит. А следовательно, и оснований для отказа в их применении лишь на этом основании не имеется».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Свежие комментарии
Архивы