Земля

Применение норм о самоволках

Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление от 12.12.23 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

В частности, в Постановлении указано следующее:

  • если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (п.2);
  • законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (п.7);
  • в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (п.8);
  • если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ, часть 7 статьи 27 АПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ; п.11);
  • использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (п.19);
  • в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
    Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
    В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (п.25);
  • проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1–3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ; п.27);
  • принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения.
    Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ (часть 2 статьи 206 ГПК РФ, часть 1 статьи 174 АПК РФ; п.32).

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Электромощность члена СНТ

Верховный Суд в Определении от 07.12.23 №305-ЭС23-18030 по делу №А41-85070/2022 указал следующее:

«…порядок осуществления технологического присоединения ЭПУ принадлежащих гражданам, ведущим садоводство или огородничество на земельных участках, расположенных в границах территории СНТ, в течение последних восьми лет неоднократно менялся с последовательным ограничением участия в указанных отношениях СНТ, владеющих ОЭЭ, с использованием которых осуществляется присоединение ЭПУ названных граждан к сетям сетевых организаций, заключивших соответствующие договоры об осуществлении технологического присоединения.
При этом на СНТ, как иных владельцев объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации ЭПУ потребителя, распространялся запрет на препятствование перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требование за это оплату, установленный пунктом 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. №861.
В то же время, на отношения между гражданами, владеющими ЭПУ на земельных участках, расположенных в границах территории СНТ, и сетевыми организациями, возникающими в связи с подачей этим гражданами заявок на технологическое присоединение в целях увеличения максимальной мощности, не распространяются предусмотренные разделом IV Правил технологического присоединения особенности опосредованного технологического присоединения ЭПУ потребителей к сетям сетевой организации через ЭПУ иного владельца, ранее технологически присоединенных в надлежащем порядке к объектам электросетевого хозяйства сетевой организации.

В соответствии с пунктом 8(5) Правил технологического присоединения увеличение максимальной мощности ЭПУ указанных граждан осуществляется сетевой организацией по инициативе этих граждан в соответствии с общим порядком, то есть с обеспечением технической возможности технологического присоединения и с выдачей новых технических условий, тогда как инициатором опосредованного присоединения в соответствии с пунктом 40(4) названных Правил является владелец ранее присоединенных к сетям сетевой организации ЭПУ, который вправе присоединить к принадлежащим ему объектам ЭПУ других потребителей только с согласия сетевой организации и при условии соблюдения выданных ранее технических условий. Такой порядок предполагает перераспределение владельцем ранее присоединенных ЭПУ максимальной мощности принадлежащих ему ЭПУ в пользу ЭПУ иного лица (пункт 40(5) Правил). В свою очередь, Правила технологического присоединения в части, регулирующей порядок увеличения максимальной мощности ЭПУ гражданами, ведущими садоводство и огородничество на земельных участках, расположенных в границах территории СНТ, никогда не наделяли СНТ правом давать сетевой организации согласие на такое увеличение, а сетевую организацию, соответственно, никогда не управомачивали согласовывать с СНТ увеличение мощности ЭПУ названных граждан.
Таким образом, обращаясь с настоящим иском, компания не имела оснований истребовать согласие кооператива на увеличение мощности ЭПУ Бутаева Б.Г., а кооператив, в свою очередь, в возражение против иска не имел оснований ссылаться на недостаточность ранее выделенной ему мощности, поскольку заключенный истцом с третьим лицом договор и выданные на его основании технические условия как раз и предполагали дополнительное выделение компанией 5 кВт мощности для ЭПУ Бутаева Б.Г.».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Компенсация за участок ДДУ

Применяя правовую позицию Конституционного Суда России (см., Права кредиторов земли ДДУ, ДДУ: жильё или инвестиции), Верховный Суд в Определении от 2.11.23 №309-ЭС22-24570(6,7) по делу №А60-31963/2020 указал следующее:

«Первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога.
По смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления №34-П при определении суммы данной компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства (с особенностями, предусмотренными упомянутым постановлением).
При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога (пункт 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве). Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже.
Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы – залогодержатели (далее – гарантированная квота) (имея ввиду наличие во временном порядке прямой ссылки на пункт 6 статьи 210 Закон о банкротстве, который, в свою очередь, отсылает к подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 названного Закона).
После этого определяется совокупный размер требований всех залоговых кредиторов (включая граждан – участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду) и доля требования конкретного кредитора, претендующего на получение компенсации, в этом совокупном размере.
И наконец, исходя из размера указанной доли, в целях соблюдения принципа пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями, определяется та ее часть, которая пришлась бы на кредитора при отчуждении предмета залога на торгах.
Таким образом, предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется по следующей формуле:
К = (С – Р) × 0,6 ×Д/100,
где К – сумма компенсации,
С – оценочная стоимость предмета залога,
Р – сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога,
Д – доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого региональному фонду предмета залога (включая граждан – участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду), выраженная в процентах.
Если полученная величина менее 50 процентов от суммы требования кредитора к застройщику, кредитор получает первоначальную компенсацию, рассчитанную по приведенной формуле, если больше – 50 процентов от его требования.
При этом по смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления №34-П суд, реализуя дискреционные полномочия, в целях установления разумного размера компенсации вправе отойти от приведенной методики расчета как в сторону уменьшения присуждаемой суммы, так и в сторону ее увеличения (при сохранении равного подхода ко всем получателям компенсации). Вместе с тем такое отступление не может быть произвольным, оно должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных. Соответствующие мотивы указываются в судебном акте.
В рассматриваемом случае суды ошибочно определяли первоначальную компенсацию исходя из оценочной стоимости предмета залога, а не из гарантированной квоты, не установив каких-либо особых обстоятельств, относящихся к рассматриваемому проблемному объекту, переданному региональному фонду, и позволяющих увеличить сумму компенсации».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Свежие комментарии
Архивы