Поликарпов Леонид Николаевич

Земля

Конституционный Суд России в Постановлении от 28.01.25 N3-П признал статьи 12 и 304 ГК Российской Федерации и часть 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не противоречащими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой по своему конституционно правовому смыслу в системе действующего правового регулирования – применительно к заявленному в защиту интересов Российской Федерации требованию о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином или отраженного в Едином государственном реестре недвижимости в качестве ранее возникшего у гражданина права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, в связи с его нахождением частично или полностью в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо земель лесного фонда – они предполагают, что:
при рассмотрении такого требования устанавливается, действовал ли ответчик при приобретении (предоставлении) земельного участка (права на него) добросовестно, что оценивается как в соответствии с требованиями к добросовестному приобретателю согласно пункту 1 статьи 302 ГК Российской Федерации, так и в соответствии с общими требованиями к добросовестности гражданско-правового поведения (пункты 3 и 4 статьи 1, пункты 1 и 5 статьи 10 ГК Российской Федерации), а также по заявлению ответчика устанавливается, истек ли срок исковой давности, исчисляемый с учетом выраженных в настоящем Постановлении правовых позиций;
в отношении права на земельный участок, находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения (за исключением случаев, если земельный участок расположен на территории населенного пункта, полностью включенного в состав особо охраняемой природной территории в соответствии со статьей 31 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»), а также в отношении права на земельный участок, находившийся в момент предоставления в границах такой территории, но в настоящее время не относящийся к ней (если судом установлено, что именно незаконное предоставление земельного участка послужило основанием для его исключения из состава соответствующей территории), данное требование подлежит удовлетворению. Если установлено, что гражданин при приобретении (предоставлении) такого земельного участка (права на него) действовал добросовестно или что истек срок исковой давности (и при этом не доказано совершения ответчиком умышленных противоправных действий при приобретении земельного участка), одновременно с удовлетворением данного требования суд возлагает на органы публичной власти, первично предоставившие земельный участок (их правопреемников), с учетом части 10 статьи 85 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», обязанность в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади, имеющий вид разрешенного использования, предполагающий удовлетворение личных нужд, а при объективном отсутствии такой возможности иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на земельный участок, а также компенсировать стоимость законно созданных на земельном участке объектов; если установлено, что гражданин при приобретении (предоставлении) земельного участка, находящегося в границах земель лесного фонда (права на него), действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, данное требование не подлежит удовлетворению.

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд РФ в Определении от 27.12.24 N301-ЭС24-12858 по делу NА79-11408/2020 указал следующее:

«Вопреки выводам арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, при изложенных обстоятельствах общество «ГлобалСтрой Девелопмент» не утратило право ссылаться на недействительность оспариваемых сделок по отчуждению имущества (принцип эстоппель).
Согласно пунктам 3 – 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
По общему правилу, закрепленному в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска общества «ГлобалСтрой Девелопмент», суд апелляционной инстанции сослался на противоречивость поведения истца, которая состояла в том, что истец в лице законного представителя, подписав соглашение о зачете требований, одобрил заключенные ранее сделки. С таким мотивом отказа в удовлетворении иска согласился арбитражный суд кассационной инстанции.
Однако арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций не принято во внимание то, что при применении принципа эстоппель (пункт 5 статьи 166 ГК РФ) оценке подлежит добросовестность обеих сторон сделки.
Эстоппель защищает добросовестную сторону, поэтому он находит свое применение тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может быть признано разумным, оправданным. Установление обоснованности возникновения доверия прежде всего предполагает выяснение того, знала ли доверившаяся сторона о том, что ее ожидания не соответствуют правовой или фактической действительности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 8 октября 2024 г. №300-ЭС24-6956).
В данном случае заключение соглашения о зачете не может расцениваться как поведение, подтверждающее действительность сделки по отчуждению имущества, поскольку названное соглашение заключено тем же представителем Белкиным А.П., что и оспариваемые договоры купли-продажи, при этом осведомленность аффилированного ответчика об отсутствии у представителя права отчуждать недвижимое имущество, без согласия участника не опровергается лицами, участвующими в деле.
Отчуждение имущества по существенно заниженной цене и, к тому же, в пользу аффилированного лица, не может не создавать разумных сомнений в том, что покупатель действовал добросовестно. Напротив, такая совокупность обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что ответчик должен был знать об отчуждении земельных участков с нарушением интересов представляемого.
В свете изложенного общество «Строительные Инновации-Групп» не вправе ссылаться на принцип эстоппель, поскольку оно само не имело законных (правомерных) ожиданий действительности заключенных сделок, вызванных действиями представителя общества «ГлобалСтрой Девелопмент».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 6.12.24 N305-ЭС24-13657 по делу NА41-51344/2023 указал следующее:

«Спорный контракт закрепляет встречные обязательства муниципального образования и инвестора-застройщика по реализации строительства жилого дома, включающие обязательство инвестора застройщика в определенных контрактом объемах и в определенные сроки осуществлять действия по заключению договоров долевого участия и /или купли продажи помещений пострадавших граждан — участников долевого строительства, предусмотренных Приложением № 1 и корреспондирующее с ним обязательство муниципального образования создать для него преференциальный правовой режим осуществления такой деятельности.
Необходимой предпосылкой для прекращения обязательств по контракту является осуществление со стороны администрации действий по согласованию проектной документации на соответствующий инвестиционный объект в муниципальных службах района и прочие мероприятия, обеспечивающие конечную цель контракта — ввод жилого дома в эксплуатацию, и исполнение включенных в договор условий о передаче «обманутым дольщикам» проблемных объектов по отдельно заключенным договорам купли-продажи и/или договорам долевого участия площадь в жилых помещениях в инвестиционном объекте, в количестве кв. м и в счет первоначально оплаченного «обманутым дольщиком» долевого взноса, указанных в Приложении №1.
Поскольку строительство многоквартирного дома на дату рассмотрения спора завершено, застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 5 апреля 2023 г. №RU50-03-23666-2023, но не все «обманутые дольщики» получили квартиры, администрация как сторона возникшего в рамках контракта обязательства, с условиями в пользу физических лиц и по существу заключенного в интересах «обманутых дольщиков», обратилась с иском по настоящему делу.
При этом, как следует из результатов рассмотрения дела, в отношении семьи Вараксиных указанный факт нашел свое подтверждение, администрация фактически не получила свою долю, причитающуюся семье Вараксиных.
При изложенных условиях контракта администрация как его сторона, которой по результатам реализации инвестиционного проекта подлежит передача 10 процентов от общей площади квартир, является надлежащим истцом, обратившимся за исполнением застройщиком своих обязательств в пользу «обманутых дольщиков», что не исключает исполнение обязательства по передаче квартиры в пользу самой администрации, как стороны контракта.
Более того, суды в отношении семьи Вараксиных, не оспаривая факт непредставления им квартиры, указали, что члены семьи непосредственно к ответчику не обращались, в связи с чем он не мог нарушить их права.
Вместе с тем администрация в поданной кассационной жалобе ссылалась на то, что на этапе реализации инвестиционного контракта инвестором- застройщиком в нарушение пункта 3.1.3 контракта так и не был заключен договор долевого участия и /или договор купли продажи с семьей Вараксиных, их доля фактически не распределена в инвестированном объекте, и при изложенных в оспариваемых ею в судебных актах выводах, предоставление квартиры будет невозможным. Между тем конечным результатом исполнения принятых на себя обязательств застройщиком является фактическое предоставление «обманутым дольщикам» жилых помещений вне зависимости от их обращения».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич