Земля
Колхозная аренда
Отменяя судебные акты по иску о взыскании арендной платы, Верховный Суд РФ в Определении от 26.11.20 № 306-ЭС20-12520 по делу №А49-9525/2019 указал следующее:
«Сторонами при заключении договора аренды от 14.04.2017 согласован размер арендной платы, подлежащий внесению всем собственникам земельного участка, равный 5 центнерам фуражного зерна в год на каждую долю, при этом обществу «Кургановский» в аренду 331 собственником передана 361 доля в праве на весь земельный участок.
Таким образом, определенный в названном договоре размер арендной платы в пересчете на общее количество долей равен 1 805 центнерам зерна в год за весь земельный участок (361 х 5).
В результате неоднократной смены собственников долей право собственности на 361 долю перешло к истцу и Рябовой М.С. по 1/2 прав на весь земельный участок каждому или фактически 180, 5 доли из 361 доли, определенной договором аренды. Однако поскольку по логике судов предпринимателю Баклашову К.В. и Рябовой М.С. принадлежит каждому по 1/2 доле в праве собственности, арендная плата в результате приобретения участка двумя собственниками составляет 10 центнеров зерна в год за весь участок, то есть по 5 центнеров каждому собственнику, размер арендной платы исходя из такого подхода уменьшился в 180 раз.
Заявитель кассационной жалобы обращает внимание, что, разрешая спор по настоящему делу, суды нарушили нормы материального права, поскольку пришли к неправомерному выводу об уменьшении размера арендной платы при передаче долей от первоначальных собственников третьему лицу — обществу «Герта».
По мнению предпринимателя Баклашова К.В. в нарушение статьи 617 Гражданского кодекса суд указал, что при переходе права собственности на арендованное имущество новый собственник не приобретает право на получение арендной платы в размере, полагавшемся прежнему собственнику.
Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса, переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, согласно указанным положениям пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса, предприниматель Баклашов К.В. вправе требовать от арендатора плату, изначально установленную договором аренды от 14.04.2007, в размере 5 центнеров за одну из 361 доли в праве собственности на земельный участок, то есть 902, 5 центнера, исходя из принадлежащей ему 180, 5 доли (361 доля : 2 собственника) долей в праве собственности на земельный участок».
Юрист Поликарпов Л.Н.
Приобретательная давность
Конституционный Суд России в Постановлении от 26.11.20 №48-П признал пункт 1 статьи 234 ГК Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой при решении вопроса о добросовестности владения лицом земельным участком, переданным ему прежним владельцем (гаража и земельного участка) по сделке с намерением передать свои права владельца на недвижимое имущество, не повлекшей соответствующих правовых последствий, как об условии приобретения права собственности на земельный участок по давности владения эта норма по своему конституционно-правовому смыслу не предполагает, что совершение такой сделки (в которой выражена воля правообладателя земельного участка на его отчуждение и которая была предпосылкой для возникновения владения, а в течение владения собственник земельного участка не проявлял намерения осуществлять власть над вещью) само по себе может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь (земельный участок) в силу приобретательной давности.
Юрист Поликарпов Л.Н.
Земельный участок: назначение
Отменяя судебные акты нижестоящих судов по иску об оспаривании отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, Верховный Суд РФ в Определении от 24.11.20 № 301-ЭС20-10890 по делу № А43-31876/2019 указал следующее:
«В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и в части 8 статьи 36 ГрК РФ содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.
Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ).
В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ). Аналогичная норма приведена в пункте 4 статьи85 ЗК РФ.
Таким образом, из положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом».
Юрист Поликарпов Л.Н.
