Жилье

Отказ наймодателя от договора

Конституционный Суд России в Постановлении от 02.06.22 №23-П признал абз.2 п.2 ст.687 ГК РФ, применяемый в судебной практике во взаимосвязи с п.1 ст.310, п.4 ст.421, п.1 ст.422, п.1 ст.450 и п.2 ст.450.1 данного Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилого помещения по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу он предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями, основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя, а суд при рассмотрении спора нанимателя и наймодателя в связи с односторонним расторжением договора последним оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением названных условий в договоре и их использованием наймодателем.

В частности, Конституционный Суд указал следующее:

«В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года №16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. Например, в ней предусмотрено, что подобное соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо такой запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.
Без этих условий нельзя придать норме гражданского права императивный характер, поскольку это означает ограничение права на свободу договора, а для этого требуется принятие федерального закона, причем ограничение прав и свобод человека и гражданина допускается только в той мере, в какой оно необходимо в конституционно признанных целях (статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации). Такими целями являются защита слабой стороны в договоре, охрана моральных ценностей, защита публичных интересов и т.д. Диспозитивная норма не обязательно может быть признана судом таковой лишь при наличии в тексте закона указания на право сторон договора предусмотреть иное».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Квартиры в банкротстве

Верховный Суд в Определении от 30.05.22 №305-ЭС17-2507(35) по делу №А41-1022/2016 указал следующее:

«Если утверждения Цыбина А.Ю. соответствуют действительности, в результате судебного разбирательства в отношениях участников долевого строительства возникла неопределенность. С одной стороны, согласно резолютивной части определения Цыбину А.Ю. присуждена квартира, имеющая проектный номер 1, то есть та, которой впоследствии присвоен номер 132. С другой стороны, в той же резолютивной части того же определения суда ему передана квартира 129.
Суды установили, что при регистрации права собственности Алибекова А.А. (правопреемника банка) и Цыбина А.Ю. на квартиры на основании судебного определения от 14.05.2020 регистрирующим органом отдан приоритет кадастровым номерам квартир, отраженным в упомянутом определении. При этом, как находит Цыбин А.Ю., регистрирующий орган признал наличие противоречий относительно лиц, претендующих на квартиры 129 и 132, возникающих при сопоставлении условий ранее зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве этих квартир и последующих записей ЕГРН о зарегистрированных правах на данные квартиры.
Отсутствие правовой определенности по результатам судебного разбирательства является нарушением права на судебную защиту и не отвечает задачам судопроизводства в арбитражных судах (статья 46 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Иммунитет жилья должника

Верховный Суд в Определении от 18.04.22 №302-ЭС21-25189 по делу №А78-11268/2017 указал следующее:

«Окружной суд отклонил довод финансового управляющего и ПАО «Сбербанк», основанный на постановлении Конституционного  Суда Российской Федерации от 26.04.2021 №15-П (далее – постановление №15-П), о готовности кредиторов рассмотреть вопрос о предоставлении должнику иного пригодного для проживания жилого помещения как не заявленный в судах первой и апелляционной инстанций.
Между тем со ссылкой на постановление №15-П финансовый управляющий 20.08.2021 подал в Арбитражный суд Забайкальского края заявление о пересмотре определения от 17.12.2020 по вновь открывшимся обстоятельствам. ПАО «Сбербанк» также 20.08.2021 подало заявление о пересмотре этого определения по новым обстоятельствам.
По итогу рассмотрения объединенных в одно производство заявлений Арбитражный суд Забайкальского края принял определение от 11.01.2022, которым в удовлетворении заявлений отказал.
Из содержания определения от 11.01.2022 следует, что суд проанализировал реестр требований должника, основания возникновения включенных в реестр требований, права должника и членов его семьи на находящиеся в их собственности жилые помещения, основания возникновения прав на жилые помещения и совершенные с ними действия после возбуждения дела о банкротстве. В частности, суд указал, что требования к должнику возникли из его поручительства за должника в основном обязательстве, выданного наряду с поручительствами других лиц, обеспечены залогом принадлежащего должнику и другим поручителям имущества на сопоставимую с долгами сумму.
Суд также указал, что спорная квартира приобретена в общую совместную собственность должника и его супруги задолго до возникновения обязательств перед конкурсными кредиторами, должник с семьей фактически проживает в спорной квартире. Признавая объективные характеристики спорной квартиры как превышающие разумно достаточные для удовлетворения потребностей в жилище должника и членов его семьи, суд сослался на отсутствие доказательств того, что стоимость квартиры позволяет существенно удовлетворить требования кредиторов.
Оценивая довод ПАО «Сбербанк» о возможности проживания должника в квартире 3, суд отметил изменение судом общей юрисдикции в апелляционном порядке присужденной должнику доли в этой квартире до 42/250 и невозможности вселения в неё членов нынешней семьи должника как не являющихся членами семьи его бывшей супруги и подтвердил реализацию доли должника в процедуре банкротства.
Заключение договора дарения от 04.07.2018 в отношении квартиры 9 после возбуждения дела о банкротстве суд признал не влияющим на объем конкурсной массы, учитывая отсутствие у должника права на неё как имущество, приобретенное Михайловой Ю.Н. до брака с должником и не попадающее под их общую совместную супружескую собственность, и произведенным в отсутствие доказательств недобросовестности дарителя».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Свежие комментарии
Архивы