Жилье

Затраты собственника дома

Конституционный Суд России в Постановлении от 28.12.21 №55-П признал ч.1 ст.44, ч.5 ст.46, п.5 ч.2 ст.153 и ч.1 ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с ч.1 его ст.7 не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее ст.17 (ч.3), 19 (ч.1 и 2), 35 (ч.1 и 2), 55 (ч.3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание – в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией – справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

Конституционный Суд указал, в частности, следующее:

«…если собственник земельного участка (с расположенным на нем индивидуальным жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе не имел реальной возможности участвовать в принятии решений, связанных с управлением имуществом общего пользования и его содержанием (включая установление порядка определения и повышения размера соответствующих платежей), в том числе когда управление таким имуществом и его содержание, согласно решению общего собрания собственников участков и домов, осуществляет управляющая организация, которой решением этого собрания предоставлены полномочия по самостоятельному определению размера платы за оказываемые ею услуги, то при отсутствии у этого собственника участка договора с управляющей организацией справедливость баланса интересов названных субъектов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение.
Применение же судами по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, при разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности и тем самым не гарантирует обеспечения справедливого баланса интересов всех субъектов указанных отношений».

Ранее Верховный Суд РФ также высказывался на указанную тему (например, Навязывание услуг УК).

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Причиняющая вред аренда

Верховный Суд РФ в Определении от 24.12.21 №305-ЭС21-18487 по делу №А40-259314/2019 указал следующее:

«Заявитель последовательно указывал на то, что оспариваемые сделки опосредовали вывод денежных средств должника, происходивший на протяжении двух лет и продолжающийся по сей день. Помимо уже перечисленных арендодателю денежных средств последний вправе претендовать на получение с должника ещё свыше 6 миллионов рублей вне очереди удовлетворения требований реестровых кредиторов в качестве текущих платежей на основании удовлетворённого в деле №А40-192494/2020 иска. У должника не было никакой необходимости арендовать жилой дом на Рублевке, аренда жилой недвижимости никак не связана с предпринимательской деятельностью, осуществляемой должником. Поэтому вне зависимости от договорной цены рассматриваемые сделки привели лишь к росту долговых обязательств не имеющему разумного экономического обоснования. Вопрос о том, должен ли конкурсный управляющий арендодателем знать о трудном финансовом положении арендатора суды не исследовали, при том, что второй и третий договоры аренды заключены после возбуждения дела о банкротстве арендатора.
Отклоняя возражения заявителя об аффилированности сторон со ссылкой на заключение договоров аренды конкурсным управляющим арендодателя, судами не учтено, что данное обстоятельство само по себе не исключает возможность квалификации сделок, расчетных операций в качестве подозрительных.
Более того, не получили оценки со стороны судов и доводы о том, что конкурсный управляющий арендодателем не действовал независимо от лиц, контролировавших арендодателя и арендатора. Заявитель настаивал на том, что вследствие заключения договоров аренды фактически кредитовалась конкурсная масса арендодателя. Нахождение арендатора и арендодателя под контролем одного бенефициара и вхождения их в одну группу не могло не быть очевидным. Конкурсный управляющий арендодателем предпочёл заключить договоры именно с должником в обмен на гарантии стабильного получения с него арендных платежей за счёт его конкурсной массы, возложения на арендатора бремени содержания арендованных объектов недвижимости и обеспечения сохранности вплоть до момента реализации на торгах в деле о банкротстве арендодателя. При этом жилой дом использовался в личных интересах родственников бенефициара группы компаний, объединяющей арендатора и арендодателя. Несостоятельность аффилированного с должником арендодателя не освобождала конкурсного управляющего последнего от необходимости привести доводы в защиту разумности своих действий, тем самым подтвердив свою независимость по отношению к группе взаимосвязанных лиц».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Удар по единственному жилью

Очередной удар после принятия Постановления Конституционного Суда России от 26.04.21 №15-П (см., Продажа единственного жилья) нанесен исполнительному иммунитету единственного жилья должника.

Верховный Суд в Определении от 24.12.21 №309-ЭС21-14612 по делу №А50-16438/2017 указал следующее:

«Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации по применению института исполнительского иммунитета к единственному жилью заключаются в следующем:
— сами по себе правила об исполнительском иммунитете не исключают возможность ухудшения жилищных условий должника и членов его семьи;
— ухудшение жилищных условий не может вынуждать должника помимо его воли к изменению поселения, то есть предоставление замещающего жилья должно происходить, как правило, в пределах того же населенного пункта;

— отказ в применении исполнительского иммунитета не должен оставить должника и членов его семьи без жилища, пригодного для проживания, площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма;
— отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов, а не быть карательной санкцией за неисполненные долги или средством устрашения должника.
Таким образом, исполнительский иммунитет в отношении жилых помещений предназначен для гарантии гражданину-должнику и членам его семьи уровня обеспеченности жильем, необходимого для нормального существования, не допуская нарушения самого существа конституционного права на жилище и умаления человеческого достоинства, однако он не носит абсолютный характер. Исполнительский иммунитет не предназначен для сохранения за гражданином-должником принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в любом случае. В применении исполнительского иммунитета суд может отказать, если доказано, что ситуация с единственно пригодным для постоянного проживания помещением либо создана должником со злоупотреблением правом, либо сложилась объективно, но размеры жилья существенно (кратно) превосходят нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма в регионе его проживания».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

Поиск
Свежие комментарии
Архивы