Досудебка по аренде
Верховный Суд в Определении от 4.02.25 №305-ЭС24-21425 по делу №А41-65181/2023 указал следующее:
«В соответствии с положениями пунктов 1-3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. №18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» (далее – постановление Пленума ВС РФ №18) и правовыми позициями, указанными в пунктах 29 и 30 информационного письма ВАС РФ №66, право на обращение в суд с заявлением о расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором своих обязательств по договору возникает у арендодателя только после последовательного исполнения им императивных требований части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Согласно данным нормам арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендатор не исполнит обязательство в назначенный срок, арендодатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса направить арендатору предложение о подписании соглашения о расторжении договора, и только лишь после получения отказа арендатора расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок, у арендодателя возникает право на подачу в суд иска с требованием о расторжении договора аренды.
Согласно пункту 8 постановления Пленума ВС РФ №18 при предъявлении арендодателем требования о расторжении договора аренды к нескольким ответчикам обязательный досудебный порядок урегулирования спора должен быть соблюден истцом в отношении каждого из них.
Между тем, как посчитал суд округа, досудебный порядок урегулирования спора в отношении обоих ответчиков истцом соблюден не был. Направление в период рассмотрения спора в адрес второго ответчика письма с предложением расторгнуть договор не может быть рассмотрено в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
…По смыслу приведенных положений названного Кодекса досудебный порядок в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
При рассмотрении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель досудебного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора. Досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия государственных судебных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора. Целью установления досудебного порядка разрешения спора, среди прочего, является экономия средств и времени сторон, сохранение между сторонами партнерских отношений, уменьшение нагрузки судов.
При этом указанный порядок не должен являться препятствием в защите лицом своих прав в судебном порядке.
Таким образом, при рассмотрении вопроса о соблюдении/несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде«.
Юрист Поликарпов Леонид Николаевич
