Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 27.02.24 №305-ЭС23-490 по делу №А41-41906/2021 указал следующее:

«В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» констатировано отсутствие прямого регулирования законом отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, поэтому со ссылкой на пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации указано на возможность применения к ним норм законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности – право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1).
В связи с этим к помещениям 1, 2 применимы термины и определения, употребляемые в отношении помещений в многоквартирном доме.
Согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденному и введенному в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 №361/пр, вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащая для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования (пункты 3.1.12, 3.1.27).
В экспликации, оформленной на помещения 1 и 2, указаны составляющие их комнаты и определено назначение комнат.
Так нежилое помещение 1 состоит из комнат, которые имеют следующие назначения: тамбур (№1,2); коридор (№3,6); кабинет (№4,5,7,8); уборная (№21,22).
Нежилое помещение 2 представляет собой комнату №23 с назначением – коридор.
Из схемы в техническом плане, составленном в отношении помещений 1 и 2, усматривается, что коридор (№23), непосредственно примыкая к коридорам (№3,6), обеспечивает доступ в кабинеты (№4,5,7,8) и предназначен для использования работающими у собственника лицами, а также позволяет эксплуатировать расположенные в нём уборные (№21,22).
Функция помещения 2 как обеспечивающего использование помещения 1 следует из договора купли-продажи от 14.11.2007 №1, на основании которого должник приобрел их у прежнего собственника.
Оценка технической документации с применением названной терминологии подтверждает вспомогательный характер помещения 2.
Применительно к правилам статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение 2 представляет собой вещь (принадлежность), предназначенную для обслуживания помещения 1 (главной вещи) и должно следовать его судьбе.

В рассматриваемом случае помещение 2 обслуживает помещения организации и должника, поэтому следует их судьбе в существующих долях в праве общей собственности на него.
Объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.
Данная судами характеристика помещения 2, основанная на техническом плане, не соответствует содержанию этого документа.
Использование помещения 2 по иному, нежели определено в технической документации и договоре, назначению, на которое ссылается организация, не могло приниматься во внимание в отсутствие доказательства изменения назначения в надлежащем порядке».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич