Исключение земли из КМ
Верховный Суд РФ в Определении от 15.11.21 №301-ЭС19-19737(4,5) по делу №А43-7105/2013 указал следующее:
«Пунктами 3.3 и 4.5 договора стороны предусмотрели перерасчет арендной платы арендодателем при изменении базовых ставок по аренде. Следовательно, арендная плата по договору является регулируемой и подлежит автоматическому изменению с принятием соответствующего нормативного акта компетентным органом.
Судами установлено, что часть недвижимого имущества, в нарушение пункта 3.25 договора без извещения арендодателя передана должником в собственность третьих лиц задолго до признания должника банкротом и открытия конкурсного производства. Реализация объектов недвижимости производилась должником с 2002 года. Таким образом, на момент отказа министерства от договора должник давно не обладал правом аренды всего земельного участка, оно не могло войти в состав конкурсной массы и, как следствие, быть продано на торгах.
Так как должник находится в ликвидационной процедуре конкурсного производства, не предполагается осуществление им предпринимательской деятельности с использованием принадлежащей ему недвижимости и арендуемого земельного участка. Законный интерес должника и его кредиторов заключается в реализации имущества, имущественных прав должника на торгах по максимальной цене в целях погашения задолженности.
При наличии в договоре аренды условия о регулируемой цене победители торгов — новые собственники объектов недвижимости должника вне зависимости от того, есть договор или нет, обязаны вносить плату за землю по ставкам, установленным публичным органом, сохранение юридической силы договора аренды не повлечет за собой экономической выгоды в виде снижения платы за землю. Победители торгов имеют право на заключение договора аренды по ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку имеют преимущественное право на приобретение права аренды, в рыночную цену недвижимости в любом случае включается стоимость этого права.
Совершая оспариваемые действия по отказу от договора, министерство обосновано сослалось на нарушение условий договора самим должником и необходимость выполнения предписаний закона, приведения арендных отношений в соответствие с фактическими обстоятельствами и защитой прав землепользователей, в пользу которых должником ранее было отчуждено имущество, но не на лишение должника законных прав аренды».
Юрист Поликарпов Леонид Николаевич
