Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 15.04.25 №305-ЭС24-23370 по делу №А40-213347/2023 указал следующее:

«Пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса установлено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:
1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
3) в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Из изложенного следует, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности, сохраняется кадастровый номер исходного участка, но изменяются его площадь и границы, при этом разрешенное использование образованных участков должны соответствовать разрешенному использованию исходного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2023 г. №306-ЭС23-4661).
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей по состоянию на 3 апреля 2017 г.) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от
20 апреля 2017 г. №889-О указал, что пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.
Таким образом, по общему правилу трансформация публичного земельного участка, находящегося в аренде (путем его раздела или выдела из него одного или нескольких земельных участков, в том числе в целях изъятия для государственных нужд), дает арендатору право на заключение с ним договоров аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
При принятии решения об изъятии находящегося в аренде земельного участка для государственных или муниципальных нужд, предусматривающего образование земельного участка путем раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела из исходного земельного участка, уполномоченный орган не должен игнорировать положения земельного законодательства, регулирующие требования к образованию земельных участков и права арендатора на образуемые или измененные участки.
Иное свидетельствовало бы о возможности изъятия части земельного участка, используемого Обществом по договору аренды, для государственных нужд в обход установленной процедуры.
С учетом приведенных норм земельного законодательства и условий соглашения об изъятии от 11 июня 2015 г. раздел публичного земельного участка с кадастровым номером 77:07:0008005:32, принадлежащего Обществу на праве аренды, подлежал осуществлению путем образования нового земельного участка площадью 244 кв. м, подлежащего изъятию для публичных нужд, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:07:0008005:32, обремененного правом аренды, в измененных границах, относительно площади и границ участка с сохранением права аренды и установленного в надлежащем порядке вида разрешенного использования участка с учетом назначения объектов недвижимости Общества и осуществляемого в них вида деятельности с последующим внесением изменений в договор относительно площади участка».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич