Неприватизированный участок
Как продать неприватизированный земельный участок?
Данный вопрос дошел до рассмотрения Верховного Суда РФ.
Фабула дела:
Щербакова К.И. являлась членом СТ « », в её пользовании находился земельный участок № , расположенный в пределах землепользования указанного товарищества.
28.10.14 Щербакова К.И. получила от Бузмаковой Е.А. 7000 долларов США в счёт стоимости спорного земельного участка, о чём составлена соответствующая расписка.
28.10.14 Щербаковой К.И. подано заявление об исключении её из членов СТ « » с просьбой передать находящийся в её пользовании земельный участок Бузмаковой Е.А., которая, в свою очередь, написала заявление о принятии её в члены СТ « » и о передаче ей в пользование названного земельного участка.
9.11.14 Щербакова К.И. исключена из членов товарищества, Бузмакова ЕВ. в члены товарищества принята, в её пользование передан данный земельный участок, выдана членская книжка.
Бузмакова Е.А. обратилась в суд с иском о взыскании с Щербаковой К.И. неосновательного обогащения в связи с тем, что Щербакова К.И. не являлась собственником земельного участка и не вправе была его отчуждать, а земельный участок не прошёл процедуру межевания, не поставлен на кадастровый учёт и имеет площадь меньше оговорённой, следовательно, договор купли-продажи заключён не был, а переданная ответчику денежная сумма является его неосновательным обогащением.
Щербакова К.И. с иском не согласилась и предъявила встречные исковые требования о признании купли-продажи притворной сделкой, поскольку стороны в действительности заключили сделку по передаче членства в садовом товариществе с передачей Бузмаковой Е.А. во владение земельного участка с находящимися на нём строениями и насаждениями.
Решением Балаклавского районного суда г. Севастополя от 21.12.17 оба иска оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 29.03.18 решение суда первой инстанции отменено в части отказа Бузмаковой Е.А. в иске, в этой части принято новое решение о взыскании с Щербаковой К.И. в пользу Бузмаковой Е.А. неосновательного обогащения в размере долларов США с пересчётом по курсу Банка России на дату исполнения решения суда. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Отменяя судебные акты по делу, Верховный Суд в Определении от 22.01.19 №117-КГ18-51 указал следующее:
«В нарушение приведённых выше норм материального права судом апелляционной инстанции не учтено, что сторонами мог быть заключён не только договор купли-продажи, но и договор, хотя и не предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации, но и не противоречащий закону.
При толковании условий договора судом апелляционной инстанции в нарушение положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не учтено последующее поведение сторон, в частности то, что во исполнение договора, как это установлено судом, сторонами совершены согласованные действия, в результате которых Щербакова К.И. исключена из членов товарищества, Бузмакова Е.В. в члены товарищества принята, ей выдана членская книжка и в её пользование передан названный выше земельный участок с находящимся на нём имуществом, в отношении земельного участка проводятся действия по его приватизации.
Судом апелляционной инстанции также не обсуждён вопрос о том, соответствует ли заключение подобного рода договора сложившейся практике в таких правоотношениях. Вследствие невыполнения требований закона о толковании договора суд апелляционной инстанции не выяснил действительной общей воли сторон с учётом цели договора, не принял во внимание все соответствующие обстоятельства, последующее поведение сторон, ограничился формальным выводом о том, что Щербакова К.И. собственником земельного участка не являлась.
Взыскивая с Щербаковой К.И. полученные по договору денежные средства, суд апелляционной инстанции не учёл, что в результате такого решения Щербакова К.И. лишается как имущества — земельного участка со строениями и насаждениями, переданного Бузмаковой Е.А., — так и полученных за это имущество денежных средств, в то время как у Бузмаковой Е.А. во владении осталось названное имущество и в её пользу взысканы денежные средства.
Кроме того, сославшись на положения части 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о рассмотрении дела в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не рассматривал доводы встречного иска Щербаковой К.И. по мотивам того, что решение суда первой инстанции в части отказа в его удовлетворении не обжаловано.
Отказываясь рассматривать встречные требования Щербаковой К.И., суд апелляционной инстанции не учёл неразрывную взаимосвязь этих исков и того, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении иска Бузмаковой Е.А. исключал для Щербаковой К.И. необходимость обжаловать решение в части отказа в удовлетворении встречного иска, при этом
встречные требования о признании договора купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей соглашение о передаче прав члена садового товарищества с передачей во владение земельного участка с находящимся на нём имуществом, не предполагали применения каких-либо последствий в виде возврата полученного по сделке и являлись по существу возражениями на иск о возврате неосновательного обогащения».
Таким образом, Верховный Суд (несмотря на ст. 209 ГК РФ — право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику) допустил возможность оборота неприватизированного земельного участка.
Юрист Поликарпов Леонид Николаевич
