Компенсация за участок ДДУ

Применяя правовую позицию Конституционного Суда России (см., Права кредиторов земли ДДУ, ДДУ: жильё или инвестиции), Верховный Суд в Определении от 2.11.23 №309-ЭС22-24570(6,7) по делу №А60-31963/2020 указал следующее:

«Первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога.
По смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления №34-П при определении суммы данной компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства (с особенностями, предусмотренными упомянутым постановлением).
При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога (пункт 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве). Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже.
Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы – залогодержатели (далее – гарантированная квота) (имея ввиду наличие во временном порядке прямой ссылки на пункт 6 статьи 210 Закон о банкротстве, который, в свою очередь, отсылает к подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 названного Закона).
После этого определяется совокупный размер требований всех залоговых кредиторов (включая граждан – участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду) и доля требования конкретного кредитора, претендующего на получение компенсации, в этом совокупном размере.
И наконец, исходя из размера указанной доли, в целях соблюдения принципа пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями, определяется та ее часть, которая пришлась бы на кредитора при отчуждении предмета залога на торгах.
Таким образом, предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется по следующей формуле:
К = (С – Р) × 0,6 ×Д/100,
где К – сумма компенсации,
С – оценочная стоимость предмета залога,
Р – сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога,
Д – доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого региональному фонду предмета залога (включая граждан – участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду), выраженная в процентах.
Если полученная величина менее 50 процентов от суммы требования кредитора к застройщику, кредитор получает первоначальную компенсацию, рассчитанную по приведенной формуле, если больше – 50 процентов от его требования.
При этом по смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления №34-П суд, реализуя дискреционные полномочия, в целях установления разумного размера компенсации вправе отойти от приведенной методики расчета как в сторону уменьшения присуждаемой суммы, так и в сторону ее увеличения (при сохранении равного подхода ко всем получателям компенсации). Вместе с тем такое отступление не может быть произвольным, оно должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных. Соответствующие мотивы указываются в судебном акте.
В рассматриваемом случае суды ошибочно определяли первоначальную компенсацию исходя из оценочной стоимости предмета залога, а не из гарантированной квоты, не установив каких-либо особых обстоятельств, относящихся к рассматриваемому проблемному объекту, переданному региональному фонду, и позволяющих увеличить сумму компенсации».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

5 13 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Поиск
Свежие комментарии
Архивы
0
Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x