Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд в Определении от 14.09.23 №305-ЭС23-7642 по делу №А41-8920/2021 указал следующее:

«В спорном случае истец, не обладая вещным правом на спорные объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы за ответчиками и которые существовали в момент покупки обществом «Бригантина» земельного участка, не может использовать такой способ защиты, как признание права собственности на самовольную постройку, для оспаривания зарегистрированных вещных прав ответчиков на них.
Следовательно, удовлетворение требования истца об оспаривании зарегистрированного вещного права ответчиков на спорные объекты невозможно в порядке легализации самовольной постройки по пункту 3 статьи 222 ГК РФ, т.к. у истца в момент предъявления и рассмотрения иска отсутствовал титул на них.
Исходя из положений пункта 23 Постановления Пленума №10/22, основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении зарегистрированного права собственности ответчика на самовольную постройку является решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ общим последствием признания постройки самовольной является ее снос (приведение в соответствие с нормами и правилами) и лишь в исключительном случае возможна ее легализация для введения в гражданский оборот при наличии определенных оснований.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, но он не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Одним из условий легализации самовольной постройки законодатель указал наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство такой постройки.
Истец в иске и пояснениях по делу указывал, что спорные постройки на его участке он не создавал, а по материалам дела суды установили наличие на момент приобретения обществом «Бригантина» земельного участка нахождение на нем спорных объектов, права на которые впоследствии были зарегистрированы в ЕГРН за ответчиками, что свидетельствует о необходимости урегулирования отношений между собственником участка и собственником спорных строений без применения правил пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Установленные судами обстоятельства, когда в силу отсутствия надлежащего межевания границы земельного участка не были определены, ответчики имеют зарегистрированное право на объекты при утрате возможности истребования земельного участка под ними, а истец утратил возможность владеть этой частью своего земельного участка при отсутствии условий оспаривания зарегистрированных прав ответчиков на спорные постройки путем признания права, свидетельствовали о необходимости урегулирования отношений между сторонами иными законными способами защиты для приведения их в положение, обеспечивающее соблюдение принципа единства судьбы земли и находящейся на нем недвижимости, в том числе в случае наличия оснований по нормам, указанным в статье 272 ГК РФ».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич