Неравноценная сделка?

Верховный Суд РФ в Определении от 3.04.24 №301-ЭС22-10719(7) по делу №А43-32982/2018 указал следующее:

«В рассматриваемом случае эксперт счел возможным применить в процессе оценки сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 действовавшего на момент проведения оценки Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (далее – стандарт ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297).
Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт 10 стандарта ФСО №1, подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611). Чем ближе аналоги к объекту оценки по существенным характеристикам, тем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов и тем выше значимость сравнительного подхода.
Пешехонова О.И. в ходе рассмотрения спора неоднократно ссылалась на наличие в заключении эксперта критических ошибок, приведших к существенному завышению рыночной стоимости, в частности, обращала внимание на то, что эксперт в качестве аналогов принял объекты не являющиеся таковыми.
Как указано в заключении, в рамках сравнительного подхода для определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. метра, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома (на этаже с отметкой пола помещения ниже планировочной отметки земли), эксперт выбрал три объекта-аналога:
нежилое помещение общей площадью 91,3 кв. метра, расположенное на втором этаже торгово-офисного центра;
два нежилых помещения общей площадью 60 и 135 кв. метров, расположенные на первом этаже в крупном жилом комплексе (стр. 39, 42 заключения).
Однако указанные объекты по таким характеристикам как уровень пола относительно уровня земли, площадь, назначение здания, в котором находятся аналоги, существенно отличаются от характеристик оцениваемого помещения. В то же время сам эксперт признает, что рынок продажи офисных помещений в городе Нижнем Новгороде являлся активным, наблюдалось значительное число предложений (стр. 32 заключения)».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич

5 12 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest
1 Комментарий
Старые
Новые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Поиск
Свежие комментарии
Архивы
1
0
Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x