Штраф за сроки извещения
Верховный Суд РФ давал разъяснения по различным аспектам одностороннего отказа от договора (см., Отказ от обязательства).
Очередное такое дело дошло до высшей судебной инстанции.
По вопросу обоснованности штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договора аренды при пролонгации его на неопределенный срок Верховный Суд в Определении от 26.11.20 № 310-ЭС20-12742 по делу № А36-13042/2018 указал следующее:
«В соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как следует из текста договоров аренды, стороны спора добровольно согласовали условие, согласно которому на арендатора возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Руководствуясь указанной нормой, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что спорные договоры, заключенные на определенный срок, исходя из фактического исполнения их условий сторонами по истечении установленного в договорах срока действия, продлены на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально. Таким образом, сохранилась обязанность арендатора, предусмотренная пунктом 2.2.15 договоров, предупредить арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении нежилых помещений, а за нарушение условий пункта 2.2.15 договора ответственность, предусмотренная пунктом 3.13″.
Юрист Поликарпов Л.Н.
Земельный участок: назначение
Отменяя судебные акты нижестоящих судов по иску об оспаривании отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, Верховный Суд РФ в Определении от 24.11.20 № 301-ЭС20-10890 по делу № А43-31876/2019 указал следующее:
«В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и в части 8 статьи 36 ГрК РФ содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.
Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ).
В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ). Аналогичная норма приведена в пункте 4 статьи85 ЗК РФ.
Таким образом, из положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом».
Юрист Поликарпов Л.Н.
Жилищная нужда
Верховный Суд России обратил внимание нижестоящих судов на то, кто относится к членам семьи, нуждающейся в жилье.
В Определении от 11.11.20 № 33-КАД20-3-КЗ указывается следующее:
«Согласно части 2 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, для признания других родственников независимо от степени родства членами семьи собственника жилого помещения требуется установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение в качестве члена своей семьи.
… Из материалов административного дела следует, что к главе администрации муниципального образования «Кингисеппский муниципальный район» с заявлением о постановке на учёт по улучшению жилищных условий 26 октября 2012 года обратился муж административного истца — Гордеев А.А., указав, что относится к категории граждан «молодая семья», членами которой являются также его супруга — Гордеева Е.С. и несовершеннолетняя дочь.
На указанный момент малолетний брат административного истца, не претендующий на улучшение жилищных условий совместно с сестрой, с рождения проживал вместе с матерью в жилом помещении, где также с 1989 года была зарегистрирована Гордеева Е.С, создавшая свою семью в 2009 году.
При таком положении отсутствовали правовые основания для признания брата Гордеевой Е.С. членом её семьи. Сам по себе факт родства Гордеевой Е.С. с братом не свидетельствует о том, что указанные лица являются членами одной семьи, а площадь принадлежащего брату жилого помещения подлежала обязательному учёту при решении вопроса о признании семьи административного истца нуждающейся в улучшении жилищных условий для участия в жилищных программах».
Юрист Поликарпов Л.Н.
