Выкуп доли квартиры
В силу тех или иных обстоятельств в некоторых семьях возникает ситуация, при которой одним из собственников квартиры (доли в праве) становится лицо, не являющееся членом семьи.
Можно ли выкупить долю постороннего человека на твою квартиру?
Буквальное толкование закона (ст. 252 ГК РФ) не позволяло дать положительный ответ на этот вопрос.
Суды отказывали в таких исках, главным образом, со ссылкой на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой:
«Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».
Летом 2016 г. в защиту прав и законных интересов указанных семей встал Верховный Суд РФ.
Определениями от 14.06.16 по делу №31-КГ16-3 и от 26.07.16 по делу №18-КГ16-65 Верховный Суд РФ указал на возможность принудительного выкупа незначительной доли в праве на квартиру, если выдел доли в натуре невозможен, и собственник доли фактически не пользуется (не проживает) квартирой.
Из Определения от 26.07.16 следует:
«В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации)».
Таким образом, с помощью расширительного толкования норм гражданского законодательства (в некоторой степени спорного) Верховный Суд РФ предоставил возможность разрешить ещё одну жилищную проблему многих граждан.
Юрист Поликарпов Леонид Николаевич
В Определении от 30.08.16 № 78-КГ 16-36 (текст можно найти на странице «Судебная практика») Верховный Суд РФ пошёл дальше и посчитал, что принудительный выкуп возможен без признака «незначительности» доли (1/3).
Верховный Суд РФ продолжил указанную линию в Определении от 23.05.17 №5-КГ17-51 (размещено на странице «Судебная практика»).
В Определении ВС РФ от 06.02.2018 по делу № 4-КГ17-66 (размещено на странице «Судебная практика») позиция дополнена возможностью раздела в судебном порядке строений и земельного участка с отступлением от идеальных долей.
[…] Ранее, я касался темы использования доли квартиры и компенсации за долю/пользование (например, Компенсация использования доли квартиры и Выкуп доли квартиры). […]
Верховный Суд в Определении от 19.10.21 №33-КГ21-9-КЗ применил указанную позицию к спору о разделе имущества супругов: «судами при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества правовая оценка возможности использования общего имущества, приходящегося на его долю, не дана. Ссылка суда на то обстоятельство, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований»