Приватизация предмета аренды
Отменяя судебные акты нижестоящих судов, Верховный Суд РФ в Определении от 01.02.21 №301-ЭС20-17874 по делу №А11-8684/2019 указал следующее:
«В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
— арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;
— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
— арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;
— сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 6 пункта 1 информационного письма ВАС РФ №134, при применении положений статьи 3 Закона №159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ)».
Юрист Поликарпов Леонид Николаевич
ВС в Определении от 31.10.24 N305-ЭС24-12864 по делу NА40-191684/2022 указал: «из Законов № 159-ФЗ и 178-ФЗ не следует, что договоры купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, являются публичными. Нормами данных Законов не предусмотрена необходимость утверждения органами государственной власти каких-либо типовых форм договоров и обязательность соблюдения условий типового договора при заключении договоров купли-продажи с субъектами малого и среднего предпринимательства.
При таком положении Типовая форма договора, утвержденная приказом Департамента, по смыслу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса не содержит обязательных для сторон договора правил, а лишь определяет его примерные условия (пункт 3 статьи 427 Гражданского кодекса)».
ВС в Определении от 25.11.24 №301-ЭС24-12888 по делу №А17-3262/2022 указал: «приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона №159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьей 5 Закона №159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок».
ВС в Определении от 10.12.24 N305-ЭС24-10270 по делу NА40-141895/2022 указал: «Ссылка суда округа на определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 августа 2019 г. №310-ЭС19-6352 по делу №А14-297/2018, которым субъекту малого (среднего) предпринимательства отказано в выкупе арендуемого имущества, несостоятельна. В данном деле установлены иные фактические обстоятельства, согласно которым передача имущества казенному предприятию в оперативное управление состоялась до опубликования Федерального закона №159-ФЗ и предоставления помещения в аренду. Судам следовало принять во внимание правовую позицию, содержащуюся в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г., определениях Верховного Суда Российской… Подробнее »