Поликарпов Леонид Николаевич

Ранее приводил практику по выкупу квартир в аварийных МКД (см., Выкуп аварийного жилья).

По особенностям выкупа нежилых помещений Верховный Суд в Определении от 23.06.25 №304-ЭС25-858 по делу №А27-6217/2023 указал следующее:

«При определении суммы возмещения, включая убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием по указанному основанию, подлежат применению положения статьи 15 Гражданского кодекса, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса).
В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», далее – постановление Пленума ВС РФ №7).
Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
В пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г., разъяснено, что при установлении размера упущенной выгоды судами принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался земельный участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.
Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума ВС РФ №7).
Получение дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания, не является типичным, в связи с чем в данном случае наличие причинно-следственной связи между изъятием имущества и возникновением упущенной выгоды не может предполагаться.
Следовательно, в отличие от изъятия земельного участка для использования в иных необходимых для государства нужд, в данном случае именно на правообладателя имущества возложена обязанность по доказыванию того, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, а решение уполномоченного органа об изъятии имущества явилось причиной, не позволившей ему получить упущенную выгоду (доход)».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич