Поликарпов Леонид Николаевич

Верховный Суд РФ в Определении от 19.08.21 №305-ЭС21-5471 по делу №А40-53998/2019 указал следующее:

«Оценивая указанные нормы на предмет их применимости к соглашению об ипотеке, суды трех инстанций пришли к выводу, что ипотека по своей природе предполагает отчуждение предмета залога, в связи с чем в такой договор необходимо включать условия об обязанностях нового собственника выполнять требования охранного обязательства. Учитывая отсутствие в договоре подобного условия, суды констатировали его ничтожность.
Судебная коллегия не может согласиться с подобной квалификацией названного вида договоров. Основная цель договора ипотеки состоит в обеспечении исполнения обязательства из стоимости заложенного имущества (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Действительно, договор ипотеки создает предпосылки для перехода в будущем права собственности на имущество, но только посредством обращения взыскания на него при условии неисполнения обеспечиваемого обязательства. Однако само по себе неуказание в договоре ипотеки на обременение потенциального покупателя обязанностью исполнять условия охранного обязательства не препятствует достижению целей Закона №73-ФЗ, не ставит объекты культурного наследия под угрозу и потому не может влечь ничтожность договора.
Юридическим фактом, на основании которого происходит передача права собственности на объект культурного наследия (либо права владения и (или) пользования таким имуществом) является не сам договор ипотеки, а обращение взыскания на заложенное имущество и действия по его отчуждению (посредством реализации, оставления за собой и т.д.). Именно при обращении взыскания и совершении действий по отчуждению заложенного имущества и должна устанавливаться обязанность приобретателя по выполнению требований охранного обязательства.
Поскольку в отношении предметов ипотеки, которые имеют значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, допускается только судебное обращение взыскания (подпункт 10 пункта 5 статьи 55 Закона об ипотеке), при вынесении судом решения об удовлетворении иска залогодержателя в резолютивной части указывается на необходимость выполнения приобретателем имущества требований охранного обязательства, аналогичные положения должны содержать также условия торгов, соглашения об отчуждении имущества (купли-продажи, оставления за собой и т.д.)».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич