Поликарпов Леонид Николаевич

Конституционный Суд России в Постановлении от 11.06.24 №29-П признал п.3 ст.6 и п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1–3), 36 и 55 (часть 3), в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования и в их судебном истолковании они создают неопределенность в вопросе о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду лицам, являющимся собственниками частично или полностью подземных гаражей (гаражных комплексов), которые расположены в границах таких участков, отвечают признакам объекта недвижимого имущества и зарегистрированы в установленном порядке.

В частности, Конституционный Суд указал следующее:

«Применение пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает прежде всего установление взаимосвязи между необходимостью образования самостоятельного участка и использованием расположенных там зданий и сооружений в соответствии с разрешенным использованием (назначением), а также с соблюдением требований к безопасному их использованию, что в силу части 1 статьи 36 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» должно обеспечиваться путем технического обслуживания, периодических осмотров, контрольных проверок, мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а равно посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Использование земельного участка для гаража, включая подземный, предусмотрено классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года №П/0412), согласно которому под видом разрешенного использования «хранение автотранспорта» (код 2.7.1) понимается размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, а под видом разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд» (код 2.7.2) – размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации. Классификатором допускается размещение гаражей, включая подземные, на земельных участках, относящихся не только к такому виду, как «хранение автотранспорта», но и к видам разрешенного использования земельных участков «среднеэтажная жилая застройка», «многоэтажная жилая застройка», «обслуживание жилой застройки».
Имея это в виду, можно сделать вывод, что нормы, оспариваемые в настоящем деле, по их буквальному смыслу не исключают передачу земельных участков, где расположены частично или полностью подземные гаражи, в собственность или в аренду собственникам последних, поскольку это не противоречит основным началам гражданского и земельного законодательства, в том числе принципу учета разрешенного использования (целевого назначения) земельных участков (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). В то же время если допустимо использование крыши гаража, имеющей двойное назначение, в иных – обыкновенно публичных – целях, которые расходятся с функциональным предназначением гаража, то передача участка в собственность или в аренду может получить другую оценку. Когда расположение подземных гаражей (гаражных комплексов), конструктивные особенности конкретного гаража предполагают, что их эксплуатация не препятствует размещению на их крыше иного объекта (например, спортивной или детской площадки) либо общественного пространства (садово-парковых насаждений) в районе жилой застройки, тогда отказ в передаче участка и сохранение права публичной – государственной или муниципальной – собственности на участок будет в большей степени способствовать балансу частных и общих интересов. Во всяком случае вопрос о предоставлении участка должен разрешаться с учетом разумной дифференциации, опирающейся на сбалансированное сочетание интересов собственников гаражей и расположенного над ними пространства, а также принимая во внимание публичные нужды».

Юрист Поликарпов Леонид Николаевич