Жильцы МКД против вытяжки
Поддерживая апелляционный суд в удовлетворении иска о возложении на собственника нежилого помещения в МКД обязанности демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему, Верховный Суд РФ в Определении от 28.12.20 №305-ЭС20-17471 по делу №А40-219601/2018 указал следующее:
«В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры).
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьей 247 Гражданского кодекса определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса).
Аналогичные положения содержатся в статье 36 Жилищного кодекса.
Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком, полагавшим об отсутствии необходимости получать на то согласие других сособственников.
Пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Толкование данных норм права, направленных на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе, собственниками помещений, расположенных в доме, было неоднократно дано Верховным Судом Российской Федерации…
Таким образом, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных».
Формально всё правильно, но данная позиция может привести к абсурду. Например, жилец первого подъезда для установки кондиционера в своей квартире должен будет уговаривать дать на то согласие жильцов шестого подъезда, которым в принципе это безразлично.
Юрист Поликарпов Леонид Николаевич
ВС в Определении от 1.02.22 №18-КГ21-162-К4 также указал:
«Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».
ВС в Определении от 28.02.2023 №18-КГ22-158-К4 указал: «согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих изменение размера общего имущества многоквартирного дома. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Переход на индивидуальное отопление жилых помещений в многоквартирном доме возможен только при соблюдении всех требований, установленных законодательством».
ВС в Определении от 4.04.23 N46-КГ23-2-К6 указал: «юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являлись выявление правовой природы принятого общим собранием решения относительно судьбы общего имущества (влекло или нет данное решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома)…»
ВС в Определении от 26.07.24 №308-ЭС23-25249 по делу №А32-32373/2022 указал: «…доводы о наличии в договоре аренды, заключенном с собственником помещений, условий, предоставляющих ему право на размещение на возмездной основе спорных конструкций являются несостоятельными, поскольку арендные правоотношения между ответчиками по делу не могут регулировать вопросы размещения каких-либо конструкций и оборудования с использованием общего имущества дома. На момент заключения договора аренды собственник помещения должен был согласовать размещение конструкций с иными собственниками помещений в доме…»